자산의 양도차익을 계산하는 경우에 그 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산하는 날이 되는 것이므로, 분양받은 아파트에 대한 잔금을 융자금으로 충당하는 경우에는 그 충당하는 날을 잔금청산일로 하는 것임.
전 문
[회신]
자산의 양도차익을 계산하는 경우에 그 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산하는 날이 되는 것이므로, 분양받은 아파트에 대한 잔금을 융자금으로 충당하는 경우에는 그 충당하는 날을 잔금청산일로 하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 아래의 사례(아파트의 양도)에 대하여 「국심 85서 924, 1985.09.07」와 「재일 46014-2784, 1997.11.29」의 해석이 상반될 뿐만 아니라 적용상의 애로사항이 있어 질의함.
<사례>
가) 아파트를 ○○공사로부터 1993년 05월 10일 분양(계약체결)받아,
나) 1995년 11월 16일 준공검사를 필하고,
다) 입주잔금을 1995년 11월 20일 지급, 동 일자로 입주 하였으며,
라) 1996년 02월 15일 소유권이전등기를 필하고,
마) 1996년 02월 19일 ○○은행으로부터의 융자금 16백만원을 다음과 같은 조건으로 대한 주택공사로부터 근저당설정과 동시에 승계하였음.
- 계약서상에서 보면 분양받은 자는 ○○공사가 ○○은행으로부터 융자금을 최초 수융한 날로부터 3년 이내에 차주명의를 분양받은 자로 변경하여야 하며(다만, 분양받은 자가 동 기간내에 융자금 전액을 일시에 대한주택공사에 납부한 경우에는 그러하지 아니한다).
- ○○공사는 당해 아파트에 대한 소유권이전등기절차를 소유권 보존등기 및 입주잔금이 완납된 후 분양받은 자 앞으로 이행하며 대지공유지분에 대해서는 지적공부정리가 완료된 후 이행한다. 다만, 국민주택기금이 융자된 주택에 대하여는“국민주택기금 운용 및 관리규정”에서 정하는 바에 따라 융자금에 대한 차주명의를 분양받은 자 앞으로 변경함과 동시에 소유권이전등기절차를 이행한다.
- 융자금에 대한 이자(국민주택기금 융자주택은 국민주택기금이자율 적용, 민영주택 자금 융자주택은 민영주택자금이자율 적용)는 입주지정 종료일 다음날부터 차주명의 변경시까지 월부금으로 정하여 대한주택공사가 고지하는 바에 따라 분양받은 자가 당월 말일까지 납부한다.
나. 상반된 해석의 내용
(1) 국심 85서 924, 1985.09.07(참고문헌: 삼일총서 98.501-04)
은행융자조건부 주택신축분양에 있어 약정대로 입주금을 지불하고 입주 후 분양자가 직접 양수자명의로 보존등기를 하여 은행융자금으로 잔대금처리 경우 입주금 지불일을 사실상 분양대금 청산일로 봄이 타당함.
[결정 이유] 일반적인 융자조건부 주택신축분양의 경우처럼 동 융자금은 분양받은 자의 명의로 보존등기 내지 소유권이전등기가 된 후에야 비로소 근저당설정 및 대출이 가능하고 분양받은 자는 대출에 따른 일건 서류만 구비하여 줄 뿐 동 융자금의 융자 시기ㆍ방법 및 모든 절차를 분양자가 직접 취하여 대출받는 실정 등을 고려할 때 분양받은 자는 융자금 대출시기와 관계없이 입주금을 지불한 때가 사실상 분양대금을 청산한 때로 봄이 타당함.
(2) 재일46014-2784, 1997.11.29(양도소득세 해석사례집 1996.06. 국세청)
자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득ㆍ양도시기는 원칙적으로 당해 자사느이 대금을 청산하는 날이 되는 것이며, 분양받은 아파트에 대한 잔금을 융자금으로 충당하는 경우에는 그 충당하는 날을 잔금청산일로 하는 것임.
[질의사항]
위와 같은 경우 취득 및 양도시기를 입주잔금을 지불한 19995년 11월 20일로 볼 것인가, 아니면 융자금승계일인 1996년 02월 19일로 볼 것인가에 대하여 질의함.