토지ㆍ건물을 재개발사업자에게 양도하고 취득한 대지 등의 환지 여부

토지와 건물을 도시재개발 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 시행자로부터 관리처분계획에 따라 취득한 대지 또는 건축시설은 환지로 보는 것임

[회신] 1. 도시재개발지역내의 토지와 건물을 도시재개발 사업시행자에게 양도하고 그 대가로 동 시행자로부터 도시재개발법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 대지 또는 건축시설은 동법 제49조 제2항의 규정에 의하여 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보는 것이며, 이때 해당 토지ㆍ건물의 취득시기는 당초 토지ㆍ건물을 취득한 날이 됨 2. 따라서 도시재개발지구 내의 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 소유자가 도시재개발법 제20조 규정에 의한 조합원의 자격으로 같은법 제41조의 규정에 의한 관리처분계획에 따라 분양받아 준공된 아파트를 소유권이전등기한 후 이를 양도하는 경우에는 거주기간의 제한없이 1세대1주택으로 비과세되는 것임. 3. 그러나 관리처분계획의 인가ㆍ고시일 이후에 같은법 제48조의 규정에 따른 분양처분 고시일 사이에 관리처분계획상의 권리를 양도한 경우에는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로서, 실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 것임. | [ 회 신 ] | | 다만 분양처분 고시일 이전에 양도한 경우라도 해당 아파트가 가사용 승인을 받은 경우에는 “부동산 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보지 아니하여 소득세법상의 1세대1주택 비과세 규정이 적용됨. 4. 귀 질의중 구체적인 기준시가 적용방법에 관한 내용은 가까운 주소지 관할세무서 민원봉사실에 문의하시기 바람. | 1. 질의내용 요약 ○ 본 질의인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○제5구역 제3지구 재개발 조합원으로 1994년 03월 30일 관리처분계획 인가 받아 동호수 결정되어 1995년 04월 13일 당해 구역 감독관청인 ○○구청으로부터 가사용 승인을 받아 입주 하였습니다. ○ 또 본 질의인은 종전의 토지등의 가액이 새로 취득하는 아파트 가액보다 더 많아 아파트 가액을 초과 하는 금액으로 상가를 관리처분 받았습니다. ○ 당해 아파트 및 상가는 도시재개발의 특성상 관리처분계획인가 받은 뒤 청산금[잔금]을 납부하고 가사용 승인을 받아 사실상 아파트시설 및 복리시설을 사용[입주]하고 있습니다. 또 당해 물건에 대한 취득세도 가사용 승인일을 기준으로 해서 자진납부 하도록 구청에서 행정지시하고 있습니다. 그러나 동 아파트 및 상가는 아직 분양처분이 되지 아니하여 등기를 할 수 없고, 아직도 분양처분 등기 등록을 할때를 기다리려면은 사실상 사용하면서도 1년 이상에서 2년은 걸립니다. 때문에 당해 물건을 매매할려면은 종전의 토지등을 매매[분양처분고시 이전까지는 종전의 토지등의 권리변동이 가능하며 종전의 토지를 취득한사람은 새로운 승계 조합원이 되기 전 조합원의 모든 권리의무를 승계하므로 새로 종전의토지등을 취득한 조합원이 전조합원 앞으로 관리처분 계획된 것을 승계받아 분양처분 받은 것임]하여 조합원 자격을 승계시켜 새롭게 취득하는 사람에게 당해 아파트를 분양처분받게 하는 방법 밖에 다른 방법이 없습니다. 이러한 경우에 과세유형 및 세금계산 방법에 대하여 사례를 들어 질의하오니 올바른 방법을 지적바랍니다. ○ 과세유형 가. 관리처분계획인가 후 분양처분전에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매로 보고 과세한다. 때문에 1가구1주택의 승계 비과세 혜택도 받지 못한다. 나. 위에서와 같이 도시 재개발구역에서는 관리처분 계획인가 후 사실상 청산금을 납부하고 사용하면서도 분양처분 까지는 거의 2년여 걸리고, 준공 및 지적정리 문제로 행정지분이 늦어져 분양처분을 할 수 없어 등기등록을 할 수 없을 뿐이지 청산금[잔금]을 완납하고 가사용 승인을 받아 사실상 사용하고 있다면 분양처분 및 공부 등 등기 등록이 어떻든 실질과세의 원칙 및 소득세법 제27조 및 동법 시행령 제53조 1항, 1항 1호, 1항 4호의 규정에 의하여 당해 아파트 및 상가를 취득하여 양도한 것으로 보고 부동산의 취득할 수 있는 권리의 매매로 보고 과세 함은 부당하며, 보통 등기등록된 아파트와 똑같이 기준시가에 의하여 과세 하며, 따라서 재개발을 위하여 철거하기 전 1가구 1주택이었다면 그 1가구 1주택을 승계하여 당해 아파트를 매매하여도 비과세 된다. ○ 기준시가 계산방법 및 취득시기 - 취득시기 가. 소득세법 동 시행령 제53조 제3항의 규정에 의하여 당해 아파트나 상가전체[토지,건물]취득시기는 관리처분계획인가[환지전] 종전의 토지의 취득일로 한다. 나. 위 소득세법 동 시행령 제53조 제3항의 규정은 당해 아파트나 상가가 깔고 앉은 토지 부분에만 적용되고 건물 부분은 새로 건축하였기 때문에 청산금을 완납하고 가사용을 승인을 받았다면 가사용승인일이 취득시기이다. - 양도시 기준시가 계산방법 가. 아파트 특정지역으로 고시되지 아니 하였다면 당해 아파트 및 상가가 깔고 앉은 토지부분은 공시지가로, 건물은 과세시가 표준액으로 양도시 기준시가를 계산한다. 나. 당해 아파트 및 상가의 분양 가액으로 한다. - 취득시 기준시가 계산방법 가. 토지는 종전의 토지면적에 당해 구역 최초 고시된 공시지가에 과세시가 표준액 환산금액[취득시 과표/최초공시지가가 고시시 과표]을 곱한 가액으로 하며, 건물은 종전에 취득하였던 철거된 건물의 과세시가 표준액으로 한다. 나. 분양가액을 과표비율로 환산한 가액으로 한다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 도시재개발법 제41조 ○ 도시재개발법 제49조 제2항 ○ 도시재개발법 제20조