토지소유자가 직접 건물을 신축 중이거나 소유주택을 현물출자하여 공동사업자가 건물을 신축 중에 그 건물과 부수토지를 제3자에게 매도함으로서 발생하는 소득은 사업목적으로 건물을 신축한지 아니한 경우에는 양도소득으로 과세되는 것임
전 문
[회신]
1. 토지소유자가 직접 건물을 신축 중이거나 소유주택을 현물출자하여 공동 사업자가 건물을 신축 중에 그 건물과 부수토지를 제3자에게 매도함으로서 발생하는 소득은 사업(건설업)목적으로 건물을 신축한지 아니한 경우에는 양도소득으로 과세 되는 것이나, 사업목적(건설업)으로 건물을 신축한 경우에는 사업소득으로 과세되는 것이며,
2. 다만, 사업(건설업)목적으로 건물을 신축하지 아니한 경우에도 부가가치 세법상의 1과세기간 중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 경우에는 같은법 시행규칙 제1조 제1항의 규정에 따라서 사업(부동산매매업)소득으로 과세됨.
3. 따라서, 귀 질의의 경우에도, 임대인의 토지의 사용 승락 경위ㆍ임차한 토지에 법인소유의 건물을 지은 법인(임대인과 특수관계임)의 사업목적과 실제의 매매거래내역 등 제반 사항에 대하여 소관세무서장이 사실을 조사하여 소득을 구분함.
1. 질의내용 요약
○ 다음과 같은 사유로 임대용토지를 일부 양도한 경우 소득구분에 있어 양설이 있어 질의합니다.
다 음
가. 본인은 1979년 11월이래 상하수도 단종면허로 건설업을 영위하여 오던중 1991.02월에 국민주택 건설업을 추가한 바 있으며 1987년에 취득하고 보유하고 있던 대지 4,473㎡를 분할하고 이중에서 4,000㎡는 1991년 03월에 주택건설업을 영위하는 건설업체에게 주택 건설용지로 양도하고 나머지 473㎡에는 본인이 직접 다세대주택 16가구 (지상4층)를 신축하여 판매한 후 이에 대한 소득세(건설업)를 서면조사 결정을 받은바 있으니, 이후 주택건설사업자등록증을 반납하고 개인으로는 주택건설업을 영위하지 않고 있습니다. (별첨 : 1. 주택건설 사업자등록증 반납 의뢰, 2. 사업자등록 증명원 사본 각 1부 참조)
나. 한편, 본인은 주택건설업과는 별도로 토지개발공사로부터 임대용 상가건물을 신축할 목적(주태건설목적이 아님)으로 1987년 환매조건부 특약 (3년내 사용조건)으로 토지 3,467㎡를 구입한 바 있습니다.
다. 동토지위에 본인이 지배주주이면서 대표이사로 있는 부동산임대 법인을 설립 개인이 법인에 토지사용 승락하에 지하1층 및 지상3층의 임대용 상기건물을 신축할 목적으로 건축허가를 득하여 1991.03월부터 당해 건물의 신축에 작수하였습니다.(별첨 : 3. 토지사용승락시 사본1부)
라. 건축허가 관할 관청인 시장은 도시미관을 고려 당건물을 지상5층 건물로 설계변경할 것을 종용하였으며, 건축주인 법인과 본인은 자금사정으로 난색을 표하였으나 계속되는 종용으로 신축건물을 지상5층으로 설계변경하고 당해 건물을 준공하게 되었습니다.
마. 한편, 동건물에 대한 3층 골조가 완료되고 내부마감이 안된 상태에서 자금사정과 임자대상인 시중은행의 임차불가 분양요구로 부득이하게 신축건물(건물전체 연면적 5,347㎡) 중의 1층일부(건물742.5㎡ 및 대지 327.24㎡)를 시중은행에 양도하였습니다.
바. 위 신축건물중 시중은행에 양도한 것 이외에는 양도한것이 없으며 건물신축 이후 지금까지 임대법인이 유통업으로 일부 직접 사용한것 이외에는 전부 임대에 공하고 있으며 법인 사업자 등록도 사업목적에 따라 건물신축 당시부터 현재까지 부동산임대 및 유통업으로 되어 있으며 본인이 법인에게한 토지임대에 대하여는 부동산 임대로 사업자등록후 임대 보증금을 받고 부동산임대로 1991년부터 현재까지 세금을 납부하고 있습니다.
사. 위와같이 부득이하게 임대용 토지의 일부를 시중은행에 양도한 개인명의의 토지 327.24㎡의 양도에 대한 소득구분에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의합니다.
(갑설)
○ 부동산 매매업이다.
(을설)
○ 양도소득이다.