1세대 1주택의 요건을 갖춘 주택의 부수토지를 양도시 토지의 과세여부

임대주택법에 의한 매입 임대주택의 경우 1995. 1. 1.일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 후(취득당시 입주된 사실이 없는 주택을 말함) 양도하는 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.

[회신] 1. 조세감면규제법 제67조 및 동법시행령 제64조의 규정에 의한 장기임대주택(이하“임대주택”이라한다)에 대하여 임대를 개시한 날부터 3월이내에 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 05/100(10년이상 임대한 경우에는 100/100)에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있는 것이며, 2. 임대주택법에 의한 매입임대주택의 경우 1995.01.01일이후 취득및 임대를 개시하여 5년이상 임대한후(취득당시 입주된 사실이 없는 주택을 말함) 양도하는 경우에는 100/100에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있음. 3. 이 경우 5년이상 임대기간의 계산은 동법시행령 제64조 제4항의 규정에 의하는 것이고 임대주택의 소재지 및 양도시기에 대하여는 제한을 받지아니 함. | [ 회 신 ] | | 4. 임대주택에 대한 임대소득에 대하여는 그 주택의 형태에 불구하고 종합소득세가 과세되는 것이며 이에 따른 임대소득금액 계산에 있어서는 소득세법 25조 제1항 및 동법시행령 제53조 제1항의 규정에 의하여 임대보증금에 대한 간주익금은 총수입금액에 계산하지 아니함. | 1. 질의내용 요약 가. 임대사업자 등록시 (1) 어느구청으로 가야하는지 (신청인 주소지 관할구청인지 임대사업을 하려는 매입주택의 주소지구청인지여부) (2) 구청의 어느과로 가야 하는지(주택과, 건설과, 세무과 등) (3) 어떤 양식이있는지 (양식도 동봉 회신부탁합니다) 나. 임대사업자 등록요건 - 현행 임대 주택법 에서는 임대하고자하는 주택을 5호이상 구입후 이전등기가 완료되어야 임대사업자로의 등록이 가능하지만 지나해 12월 입법예고된 임대 주택법 개정령에 의하면 매입계약서 만으로도 임대사업자로의 등록이 가능하고 정부에서는 금명간 동 개정령이 개정 공포되리라고 합니다. 따라서 등기 또는 매입계약서 문제는 임대법시행령 개정시에 변경될것 이지만 또다른 변경사항은 없는지 다. 매입할 임대주택의 매입시기와 5호 이상 각 주택간의 지역제한이 있는지 - 신문지상에 의하면 내부부 지침 에따라 구청등의 자치단체 단위별로 기준을 정하여 5호 이상의 주택을 (1) 구입하는 시기를 가) 같은날 동시구입 또는 (나) 2개월이내의 기간동안에 구입하여야 하는지 (2) 5호이상의 위치가 가) 동일 행정구역의 동일지번(이 경우는 아파트등 공동주택만 가응할 것임)또는 나) 동일단지 이여야만 하는지(예를들어 고덕단지가 1단지부터 9단지까지있는데 고덕단지면 되는지 아니면 고덕1단지나 2단지등 동일단지 안에 서만 5세대를 구입하여야 하는지 춘천에 2세대 수원에3세대를 합하여 5세대를 구입하면 안되는지) 위 (1)항이나 (2)항의 어느 경우도 임대주책법이나 세법상, 또는 지방재정법에는 규제의 조항이 없는 것으로 알고있는데 어느 근거에서 규제를 두고 있는지와 3) 이러한 구입시기와 위치의 제한이 지방세인 취득세 등록세의 감면여부에만 해당하는지 아니면 임대사업자의 등록조차도 불가능한 것인지 여부 라. 지방세에 관한 사항 (1) 지방세 감면조례 15조에 의하면 전용면적 60㎡이라 주택을 5호이상 구입할 경우 취득세 등록세를 100%감면토록 되어있는데 신문마다 어느신문은 100%, 어느신문 에서는 50%만 경감해 준다는 식으로 내용의 일관성이 없습니다. 어느 것이 맞는지 지방자치단체마다 그 적용기준이 다른 것인지 지방세감면 조례상의 기준은 모든 지자체가 준수하게 되는지 아니면 지방자치단체마다의 벽경적용이 가능한 것인지 또 전용㎡이하주택의 경우는 어떠하며 전용40㎡이하주택은 어떻게 되는지 여부 (2) 재산세 부과기준도 가) 건물분의 경우 85㎡이하의 임대사업자의 주택은 모두 50%의 감면을 하여 주고 있는지 그주택의 면적 기준에 따라 다른 것인지 재산가액 산정방법과 그비용은 어떤것인지 나) 토지분의 경우 종합토지세로 적용되지 않고 각 주택이 분리과세 된다고 합니다. 사실여부와 과세기준, 세율등 내용 마. 국세에 관한 사항 (1) 임대사업에 대한 소득세 가) 우선 전세로 임대하는경우에 전세금(일부는 보증금으로 받고 일부는 월 임대료로 임대한경우의 임대보증금 도 포함됨)에 대하여는 소득세법 제25조 에 의거 사업소세가 부과되지 않는것이 사실인지 나) 월임대료의 경우 사업소세부과 기준과 세율을 맙부시기는 어떻게 되며, 금융소득이나 근로소득 또는 기타소득이 있는경우에 종합소득세의 과세대상이 되는지 임대사업소득세만 분리곽세 하는지 여부 (2) 양도소득세 - 임대사업자가 의 5호이상의 주택을 모두 5년이상 임대후 매각하는 경우 전용 면적85㎡ 이하의 5호이상의 주택은 모두 양도소득세를 감면한다고 하는데 사실여부와 5호의 주택을 5년후 일시에 매각 할 수는없고 분리해서 매각할 경우 나중에 매각할때는 임대사업자의 자격이 없어지게 되는데 이 경우 종전의 임대사업자로서의 요건만으로 5호의 주택이 모두 양도소득세의 100%감면대상이 되는지 가) 1986년이후 기존주택은 10년 1995년이후 미분양주택은 5년이라고 하는데 그 구분이 맞는것인지 주택의 위치가 예를들어 남양주에 2세대, 수원에 3세대이어도 관계없는지 나) 임대기간 산정에 있어 임차인 변경으로 3개월 이내의 공백은 조감법 시행규칙 제32조에의하면 계속되는 임대기간으로 인정토록되어 있는데 다른요건은 필요없는지 다) 임대사업자로 구청에 등록후 5년간 주택을 임대한후 양도소득세를 감면 받으려면 임대사업개시 또는 주택의 구입시부터 국세청 또는 어느관할 세무서에 어떠한 신고를 필하여야 하는지 그 신고 시기와 절차등 질의 (1) 구청에 등록하는 임대사업자의 등록과는 별도로 일반영업하는 경우와 같이 사업자등록번호를 부여 받아야 하는지 받아야 한다면 임대사업자의 거주지관할 세무서인지 임대하는 주택이 있는 물건지의 각 세무서에 신고하여 부과 받아야 하는지 그 시기는 언제인지 (2) 임대사업을개시 하고 5년후에 양도소득세를 감면받기 위하여는 임대사업이 계속되는 동안에 세무서에는 어떤 절차를 취해야 하는지(별도의 임대사업신고 또는 변경신고 포함) 이 경에도 어느 관할세부서에 언제 어떻게 해야하는지 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세감면규제법 제67조 ○ 조세감면규제법 시행령 제64조 ○ 소득세법 25조 제1항