신탁을 원인으로 등기이전 된 부동산의 양도소득세 납세의무.

국내에 1주택만 소유하고 있던 1세대가 해외이민으로 인하여 세대전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 국내의 주택을 멸실한 후 신축 양도하는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 제한 없이 양도소득세가 비과세되는 것임

[회신] 1. 소득세법 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어 국내에 1주택만 소유하고 있던 1세대가 해외이민으로 인하여 세대전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 국내의 주택을 멸실한 후 신축양도하는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 제한없이 양도소득세가 비과세 되는 것임. 2. 위 1경우를 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우 이를 단독주택으로 보아 소득세법시행령 제156조의 규정에 해당하지 아니하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 민원인 김성일은 1984.05.25일 주택을 구입하여 구입한 주택에서 거주하다가 1989.08.01일에 미국으로 이민을 갔습니다. 출국 전에 주택을 매매 하고자 하였으나 원매자가 나서지 않아서 주택을 매매하지 못하고 이주하였다가 1991.05월 미국 영주권자 신분으로 상기주택을 헐고 다가구용 주택(7가구 100평)을 신축하여 팔려고 하였으나 팔리지 않아 전세를 주고 계속 매매하려고 노력 했습니다. 집을 신축하게 된 이유는 당시 집이 헐어서 세를 줄 수도 없고 수리비가 계속 들어 집을 신축해서 파는 것이 팔기도 쉽고 또 장기적 계획으로 파는 것이 좋을 거라는 주위의 권유 때문이었습니다. 건축당시 건축비는 건축업자에게 준 금액이 평당 130만원 이었으며 설계비, 가스설치 등 모든 건축 비용을 계산하니 100평 짓는데 1억5천만 원 정도가 소요됐으며 전세를 준 후 구옥에 살 때부터도 은행에 부채가 있어 정리하고 보니 수중에 남는 돈이 없었으며 요사이도 다가구 신축 시 본인이 새 가옥에 거주하게 되면 채무자가 되는 것이 현실이며 위 건물의 신축당시도 같은 현실 이었습니다. 1993.04월 원매자가 생겨 매매 계약을 체결하려고 하였는데 세금 관계를 세무서에 확인해 보니 해외 거주자는 부동산 매매 시 관할 세무서에서 인감증명서에다가 세금 관계를 확인한 도장을 받아야 한다고 하면서 양도 소득세 약 5천만 원을 납입해야 한다고 하여 팔고나면 수중에 남는 돈이 거의 없어 매매를 포기하였습니다. 1997.02.12일 다시 확인하여 보니 이제는 땅값이 약간 떨어져 2천만 원 정도 양도소득세를 내면 된다고 하였습니다. 1가구1주택으로 해외 이주자는 세금을 내지 않아도 되나 본인은 한국 비거주자로서 집을 신축하였기 때문에 세금을 내야 한다는 것이었습니다. 내용을 보니 세금을 내야 되는 원인이 땅값의 상승에 의한 것이었습니다. 다음에 기록한 내용을 검토 하시고 부당한 피해를 보지 않도록 선처해 주시기 바랍니다. 가. 내용1 위 부동산의 소유주는 1984.05.25~1989.08.01일까지 거주 하였으며 헌집을 헐고 건축한 것은 1991.05월 이므로 세무서의 주장대로 집을 신축한 것이 세금을 내야 되는 이유가 된다면 세금발생 원인이 되는 집을 헐고 신축한 1991.05월의 땅값과 매매 하려는 날짜까지의 땅값의 상승금액 즉 1991.05월부터 매매 계약된 날짜 까지의 땅값 상승분에 대해서 양도소득세를 부과해야 되며 이렇게 한다 해도 본인의 경우 1가구 1주택 면세 혜택을 못 받기 때문에 손해가 막대한데 신축을 했으므로 세금을 내야 한다고 하면서 1984.05월에는 신축과 관계가 없는 구매년도 인데 이때부터의 땅값 상승분을 세금으로 계산하는 것은 옳지 않다고 생각합니다. 더구나 신축을 한 것이 투기목적도 아니고 땅값의 상승요인이 된 것도 아닌데 이런 벌과금 같은 세금을 부과하는 것은 부당하다고 사료됩니다. 일례로 1974년도에 집을 구입하여 살다가 저의 경우처럼 1989년에 외국으로 이민 후 1991년에 구옥을 헐고 집을 지어 지금 팔려고 한다면 엄청난 세금을 부담해야 할 것입니다. 나. 내용2 1997년에 집을 팔려고 하니 집이 오래됐다고 하여 신축비의 2/3인 1억 원도 줄려고 하지 않으니 6년 만에 신축을 하므로써 5천만 원의 재산 손실을 볼 형편입니다. 시간이 갈수록 집값은 더욱 떨어질 것입니다. 다. 내용3 합법에 의한 해외이주는 한국 같은 인구밀도가 높은 국가로써는 권장해야할 일인데 왜 이런 처벌형태의 세금을 내야하며 더구나 영주권자는 대한민구 국민인데 거주자 비거주자를 구분하여 혹독한 세금을 부과하는지요, 더구나 신축하고 나서 취득세를 내거나 매년 지불해야하는 세금은 거주자와 비거주자와 구분 없이 부과하고 있습니다. 라. 내용4 문의한 세무서에서는 본인이 영구 귀국해서 3년을 살면 면세가 된다고 하는데 이는 사실상 어려운 문제며 재고되어야 할 일이라고 생각됩니다. 마. 내용5 위와 같은 문제는 본인 개인만의 문제가 아니며 많은 해외 이주자에게 적용되는 문제이며 20년 정도면 신축 건물도 구옥이 되는데 팔려면 집이 헐어 무너지도록 방치한 상태에서 팔아야 되는데 이는 재고되어야 할 일입니다. 세금은 땅값 상승분에 대한 세금인데 신축을 하지 않으면 면제인 것이 부당하며 투기목적도 아니며 더구나 신축으로 인해 땅값이 상승 하지도 않았는데 엄청난 세금을 부과하는 것은 재고되어야 할 문제입니다. ○ 해외거주자에 대해 1가구 1주택에 대해서는 매매시 면제인 것으로 알고 있는데 본인과 같이 건물을 신축하여 매매한 경우도 혜택을 주시기를 건의함. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제154조 제1항 ○ 소득세법 시행령 제156조