소유 또는 거주하던 주택이 재건축으로 인하여 주택에 부수되는 토지가 감소되고 그 대가로 건설비에 충당되는 경우에는 유상이전에 해당하므로 양도소득세가 과세되는 것임.
전 문
[회신]
1. 귀 질의 대하여는 당청에서 기히 회신한 바 있는 붙임 질의회신문을 참조하시기 바라며
2. 소유 또는 거주하던 주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축으로 인하여 주택에 부수되는 토지가 감소되고 그 대가로 건설비에 충당되는 경우에는 유상 이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
3. 다만, 귀 질의 내용중 당해 토지의 소유권 이전이 양도에 해당하는지 또는 사사실상 명의신탁에 해당하는 지는 사실판단할 사항입니다.
붙임 :
※ 재일01254-2596, 1990.12.24
1. 질의내용 요약
○
소득세법시행령 제15조 제1항
에 해당하는 주택을 소유하던 자가 주택 재건축을 위하여 인근 주민들과 재건축조합을 결성 관할구청으로부터 승인을 득한 후 사업계획진행에 어려움이 있어 8개 직장주택조합과 공동으로 사업시행하기로 합의하고 재건축조합원소유의 주택(연립주택)을 멸실한 후 토지대금 지불이 따르지 않는 형식상 토지를 상호교환 매매등기를 하였을 경우 주택이 철거된후의 토지매매도 1세대 1주택에 해당되면 양도소득세가 비과세된다는 의견이 있어 질의
[사실]
가락 377 재건축조합(이하 “조합”이라함)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하는 연립주택 소유주민 60명이 주거환경개선을 위하여 ○○구청으로부터 설립인가된 주택재건축조합입니다.
조합은 조합자체의 사업계획진행에 어려움이 있어 ○○건설(주) 직장주택조합등과 함께 아파트를 건립하기로 하였습니다.
조합은 조합원 소유토지 4,385.25m2 (건물포함)를 직장주택조합측에 제공하고 직장주택조합측이 소유하고 있는 토지 5,900.85m2 도합은 10,286.1m2 에 아파트 298세대를 건축하기로 하였으며 재건축조합원 60명은 아파트 34평 (전용면적 25.7평) 1세대씩을 배정받기로 하였습니다.
재건축조합이 소유하던 연립주택의 대지와 건물을 직장주택조합과 함께 사업시행을 하면서 재건축조합원이 소유하던 주택의 철거(멸실)을 재건축 조합원 명의로 있는 상태에서 사업주체인 직장주택조합의 비용으로 멸실하고 등기상 토지의 이동은 사업승인을 득한후 아파트 평형별로 토지지분이 확정 되었을때 모든조합원이 아파트 평형에 따른 지분을 총 사업부지에서 동일 지분율로 각각 소유하기로 하였으며 재건축조합원은 본인들이 갖고 있던 토지를 아파트 34평형에 기준하여 상계처리 하고 모자라는 평수에 대하여는 평당 1,268,000원씩을 건축비로 납부하기로 약정하였습니다. 사업승인후 확정된 34평형 아파트에 다른 토지지분 33.74m2를 제외한 나머지 토지는 실질적으로 직장주택조합에 이전하여 주기로 하였습니다. 그러나 재건축 조합원 각자가 자기가 소유하고 있든 땅에서 33.74m2를 뺀 나머지 부분만 타 조합원에게 이전하였을 경우 조합원 개개인이 전체 28필지 중 1필지의 일부분만을 소유하는 결과가 되어 공동주택의 공유지분 여건에 맞지 않기 때문에 전체 토지를 합병하여 건축물의 지번과 동일하게 하기위하여 등기이전 과정에서 부득이 상호 매매 형식을 취하고 조합원들이 소유하고 있던 토지 지분 전부를 타 조합원들에게 넘겨주고 타 조합원들의 지분중 33.74m2 씩을 넘겨받는 형식을 취하였습니다.
재건축 조합원의 자격요건은 사업승인을 득할 때 가지 재건축 단지내의 토지 소유자 이어야 하므로 형식적이나마 사업승인을 득할 때 까지는 토지의 소유권을 갖고 있어야만 되었습니다.
그러나 실질적으로 연립주택과 함께 토지를 직장주택조합측에 제공하였고 아파트 건축비중 일부금을 납부하므로서 전용면적 25.7평의 국민주택규모 아파트 1가구를 분양받게 된것입니다.
건물의 철거는 직장주택조합측의 비용으로 1989년도에 실시하였고 등기부상에도 1991.02.28자로 멸실되었으며 토지이전등기는 1991.06.18부터 실시하여 전부이전 등기가 되었습니다.