기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우

기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하되 장기보유특별공제는 양도차익을 기준으로 공제하는 것이며, 양도소득 특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제하여 양도소득세를 산정하는 것이며, 자산의 양도대가로 지급받은 재산세, 소송비용, 보상비 등도 실지양도가액에 산입함

[회신] 1. 현행 소득세법상 양도소득세 산정시 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 같은법 제60조 및 같은법 시행령 제115조의 규정에 의한 기준시가에 의하는 것이나, 거래 및 신고내용이 같은법 시행령 제170조 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것이며, 2. 기준시가에 의해 양도소득세를 산정하는 경우로서 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수는 없는 것입니다. 3. 따라서 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하되 장기보유특별공제는 양도차익을 기준으로 공제하는 것이며, 양도소득특별공제는 기준시가에 의한 취득가액을 기준으로 공제하여 양도소득세를 산정하는 것이며, 4. 자산의 양도 대가로 지급받은 재산세, 소송비용, 보상비 등도 실지 양도가액에 산입하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 가. 본인의 소유 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 3610.6㎡를 1978.07.08 당시 연립주택 건설업자인 ○○○에게 대금 270,750천원 (1978.07.08 계약금 50,000 천원, 1978.07.28 중도금 100,000 천원, 1978.08.23 잔금 120,075 천원 합계 270,750천원)에 매도하였는바 위 ○○○가 매매 대금중에서 계약금과 중도금 150,000천원과 잔금의 일부인 50,000천원 합계 200,000천원 만을 지급하고 상기 토지상에 연립주택 46세대를 건축하여 분양한 이후에도 잔금의 일부인 70,750천원을 지급하지 않아 부득이 매매계약을 해제하려하자 선의의 주택 취득자들의 집단 민원 등으로 계약을 해제하지 못하고 미루어 오다가 나. 1990.08월 주택 취득자 46인과 1978년 당시 매수인인 ○○○ 및 본인등이 상호합의하에 당시 매수인의 지위를 주택 취득자 46인이 승계하기로 하고 이들이 1978년도에 ○○○가 지급하여야 할 매매잔금 70,750 천원과 이 건 토지에 기 부과된 재산세 25,000천원, 본인과 ○○○와의 소유권 분쟁에 대한 쟁송비용 13,000천원, 매매잔금에 대한 지연이자 20,000천원과 그간의 물가상승에 대한 보상금 조로 130,000천원 총합계 258,750천원을 지급하면 소유권 이전등기를 하여 주기로 하였으나 양도소득세 등의 문제로 소유권 이전이 지연되자 위 46인이 집단으로 소유권 이전등기 소송을 제기하여 본인이 패소하였는바, 1991.11월중에는 위 금 258,750천원을 수령(공탁 또는 현금 영수)하여 소유권 이전등기 의무를 이행하고 양도소득세를 자진 납부하려고 하는 바 그간의 지가상승으로 실지거래된 양도가액 보다 기준시가에 의한 양도차익이 더 많이 발생하는 바 다음과 같이 질의합니다. (1) 거래내용이 위와 같을 경우 자신의 양도시기 (2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 그 자산의 양도가액을 초과하는 경우 양도차익 계산 방법과 양도소득 특별공제 및 장기보유 특별공제 계산방법 (3) 당해 양도 자산의 거래가액이 1978년도에 기 영수한 200,000천원 1991.11월중에 영수할 258,750천원 합계 458,750 천원이나, 1991.11월에 영수할 금액 258,750천원에는 실지 잔금에 해당하는 금액은 70,750천원이고 나머지 금액은 재산세 25,000천원 소송비용 13,000 천원, 지연이자 20,000 천원 물가상승에 따른 보상금 130,000천원 합계 188,000 천원이 포함되어 있는 바 이러한 금액도 양도소득 계산시 실지 양도가액에 포함되는지 여부. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제60조 ○ 소득세법 시행령 제115조 ○ 소득세법 시행령 제170조 제4항