양도 및 취득 당시 설정된 토지등급이 없는 때에는 소득세법 기본통칙 2-7-14…23에 의함
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의회신문(재일01254-2023, 1990.10.22) 내용을 참조.
붙임 :
※ 재일01254-2023, 1990.10.22
소득세기본통칙 2-7-14...23의 규정에 의하여 양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 경우에 적용할 토지등급은 다음 각호의 순서에 의하여 적용함.
<1>재산세제 과세대장상에 등재된 토지등급
<2>당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가액을 참작하여 시장(구청장).군수가 결정한 가액
<3>당해 토지와 바로 인접한 토지 중 품위, 정황이 유사한 토지의 등급
<4>품위, 정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급
1. 질의내용 요약
○ 1988.09.10일 ○○시 ○○동에 200㎡ 정도의 환지 예정지를 취득하였다가 1991.12.15일 양도한바 있습니다.
○ 그런데 양도소득세 계산시 (기준시가로) 양도차익을 계산함에 있어 환지예정지의 경우
소득세법 시행규칙 제17조
규정에 의거 양도당시에는 (1991.12.15) 고시된 공시지가 (1991.01.01 기준)를 적용하고 취득가액은 환산 공시지가로 적용함에 있어서 본인의 경우 엄청난 양도차익이 계산되어 관할 세무서에서 엄청난 추가분 세금을 고지하여야 할 처지입니다.
○ 따라서 이의 해결방안에 대해 귀청에 자문을 구하고져 하는 바, 그 내용은
- 구획정리 사업시행 공고일 : 1987.12.28
- 당해 토지 취득일 : 1988.09.10.
- 잠정토지등급 설정내용 : 1989.05.01 : 203등급(최초설정)
(○○시청) 1990.05.15 : 217등급
- (구) 토지 대장상 토지등급 : 1987.05.01 : 140등급(최종설정)
입니다.
○ 일반적으로 환지예정지는 토지구획정리사업 시행공고 전부터 상당한 지가상승이 예상되어 토지가액의 급격한 상승이 이루어질 뿐 아니라 본 토지의 경우에는 환지예정지고시 (1987.12.28)부터 9개월이상 지난 (1988.09.10) 시점에서 취득하여 이미 상당한 정도의 지가상승이 이루어진 상태라고 볼 수 있습니다.
○ 그런데 해당 ○○시청에서는 당해 토지에 대한 토지등급을 적용함에 있어 구획정리사업시행공고시점 (1987.12.28)부터 무려 1년 5개월 당해토지 취득후 8개월 동안 토지의 잠정등급을 결정하지 않고 있다가 1989.09.01일 에서야 토지감정등급을 최초 설정함으로서 당해 토지에 대한 지가상승 사항을 전혀 반영하지 못하게 되어 결국 본인의 경우 구획정리사업 시행공고후 9개월이지나 203등급(㎡당 89,300)으로 적용되지 못하는 결과가 발생되었습니다.
○ 그 차이는 무려 21.6배 (㎡당 4,130 -> 89,300)나 됩니다. 따라서 본인의 경우 엄청난 양도차익의 발생은 전적으로 환지예정지의 지가상승사항을 전혀 반영하지 못한 ○○시장의 잠정등급 설정지연에 있으며, 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지가 지정되었음에도 불구하고 시장.군수가
지방세법시행령 제80조의2
및 동법 시행규칙 제46조 규정에 따른 잠정등급 설정전이라도 잠정등급 설정후 취득분 뿐만 아니라 그 이전이라도 당해 토지의 지목.품위나 정황이 현저하게 변화된 환지예정지 지정후에 취득한 경우에도 환지전의 구 등급의 적용보다는 환지지정후 최초로 고시된 잠정등급을 적용하는게 훨씬 타당하다고 볼 수 있을 것입니다.
○ 또한 대법원 88누 11346, 1989.10.13 판례나 국세 심판례(국심90시 1990.11.21)에서도 당해 경우에는 무조건 취득당시 토지 등급 (구등급)을 적용하는 것 보다 취득후에 최초로 설정된 잠정등급을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 합리적으로 보고 있는데 당해 경우에도 잠정등급을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 어떤지에 대한 여부.