융자금으로 잔금청산한 경우

금용기관의 근저당 설정으로 융자금이 잔금에 충당되는 경우에는 그 충당되는 날이 잔금청산일임.

[회신] 1. 현행 소득세법상 양도차의 계산시 적용되는 양도및 취득시기는 소득세법 제27조 및 같은법 시행령 제53조의 규정에 의거 자산의 애금을 청산한 날이 되는 것이며, 2. 금유기관의 근저당설정으로 융자금이 잔금에 충당되는 경우에는 그 충당되는 날을 잔금청산일로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사안] 본인은 1987.06.22 (주)○○과 ○○구 ○○동 ○○-○○소재 ○○아파트 ○○동○○호(전용면적56.18m2)의 분야계약을 체결하고 약정에 따라 대금을 지불한 후 1988.07.26 입주하였습니다. 다만, 소유권 이전등기는 ○○은행의 융자(7백만원)에 따르는 근저당 설정관계로 근저당권 설정등기일인 1988.08.17에 이루어졌습니다. 그후 동 아파트에서 거주하다가 1990.08.02 동 아파트를 양도하였습니다. [질의내용] 위 사안의 경우 양도소득세의 세율적용에 있어 다음과 같이 양설이 이에 대한 질의 여부. 갑설: 1988.07.26을 취득일로 보아 소득세법 제70조 제3항 제2호 의 세율(30%)을 적용한다. (이유) 가. 통상적으로 아파트분양계약자(매수자)는 ○○은행 융자금을 충당될 금액을 제외한 나머지 분양대금을 완불하면, 이때부터 실질적인 아파트의 소유자가 되는 것임. 아파트분양계약서에서도 입주통보일(통상 아파트 준공일 또는 가사용승인일)이후 아파트에 부과되는 재산세등 제세공과금은 아파트 매수자가 부담하도록 하고 있음(별첨 분양계약서 제8조 참조) 나. 그 후에 아파트 건설회사는 각 매수자들의 소유권 이전 등기서류와 은행융자 및 근저당 설정서류를 일괄구비하여 소유권이전 등기를 경료하고 은행융자금으로 잔금 충당하게 되는 바, 이 과정에서 입주시기와 은행융자(소유권 이전등기)시기와 시차가 발생하게 됨. 다. 은행 융자금에 의한 잔금 충당은, 매수자의 자금관계에 아무런 영향을 미치지 못할 뿐 아니라, 근저당 설정일은 매수자의 의사와는 무관하게 근저당 설정서류구비등 형식적인 절차의 이행에 따르는 기간(가사용 승인을 받아 입부한 아파트의 경우에는 준공검사에 걸리는 기간을 포함하여 수개원이 소요되기도 함)에 의하여 그 시기가 좌우되는 바, 은행 융자금의 잔금 충당일은 실질적인 대금청산일(아파트 취득.양도시기)로 볼 수 없음. 따라서 실질적인 아파트의 취득시기는 은행 융자금외의 실 잔금의 지불일(입주일)로 보는 것이 일반적인 상식과 실제의 사실관계에 보다 부합되는 것이며, 더욱이 아파트의 취득은 거주하는 것이 목적이므로 입주함으로써 소유권을 취득한 것으로 보아 입주일부터 보유기간을 기산하여야 할 것임. 입주일에 매수자가 아파트을 취득한 것이 아니라면 입주일부터 은행의 근저당권 설정일까지 매수자는 타인(건설회사)소유의 아파트를 임차하여 거주한 결과가 되어 사최통념과에 맞지 않게 됨. 즉, 본 사안의 경우에는 국민주택 규모이하의 주택을 1988.07.26 취득 하여 1990.08.02 양도한 것이므로 소득세법 제70조 제3항 제2호 의 세율이 적용되는 것임. 을설: 1988.08.17을 취득일로 보아 소득세법 제70조 제3항 제1호 의 세율을 적용한다. (이유) 취득시기는 당해자산의 대금을 청산한 날( 소득세법 시행령 제53조 제1항 본문)이므로 은행융자금으로 잔금을 충당한 1988.08.17을 취득일로 보아야 함. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 ○ 소득세법 시행령 제53조