양도소득세가 비과세되는 1세대1주택 양도시 매수자의 귀책사유 없이 소유자가 자의로 건물을 멸실하여 양도일 현재 나대지 상태인 경우 양도토지에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 별첨 질의 회신문 내용(재일01254-2479, 1990.12.12)을 참조하시기 바랍니다.
붙임 :
※ 재일01254-2479, 1990.12.12
1. 질의내용 요약
○ 본인은 취득후 6년이상 거주하여 오던 주택을 매매함에 있어서 (당해 주택 이외엔 다른 주택이 없었음) 매수인으로 부터 1991.06.10 계약금을 받고 1991.07.05 중도금을 받고 잔금을 받기 직전에 제가 매도하려고 하는 주택을 철거하면 새로운 건축을 위한 건축허가 등 건축의 제 절차를 빨리 처리 할 수 있다는 매수인의 간청을 받고 매수인에게 저의 주택의 철거를 허용하였으며 매수인은 매수인의 비용과 매수인의 책임하에 저의 주택을 철거하고 철거 며칠후 매수인으로 부터 잔금을 받고 토지만 등기이전하여 주었읍니다.
이 경우에 잔금을 수령하고 소유권 이전 등기시에는 결국 토지만 남은 상태가 되었는바 당해 주택의 양도에 대한 비과세에 대한 다음과 같은 의견이 있어 질의합니다.
갑설 : 비록 철거의 주체가 매수인이라 할지라도 잔금과 등기시에 결국 나대지 상태가 되었으므로 1세대 1주택으로 비과세 대상이 될 수 없다.
을설 : 비록 잔금과 등기시에는 주택이 없었을 지라도 계약금, 중도금을 받은 상태에서 매수인의 필요와 매수인의 책임하에 매수인의 비용으로 매수인이 철거한 상태이므로 매도인의 입장에서는 매매 대금에 토지와 주택대금을 모두 포함시켜 계상한 결과가 되므로 매도인의 입장에서는 나대지만의 양도가 아니고 토지와 주택의 양도로 볼 수 있다.
그러므로 매매 대금에 토지와 주택가액이 동시에 포함되어 있으며 철거의 주체가 매수인이고 계약금과 중도금을 지급한 상태에서는 매도인의 입장에서는 당해 계약을 이행할 민법상의 책임이 주어지며 이후에 매수인으로 부터 매매 대금에 변동이 없이 잔금을 수령한 것으로 본다면 매도인이나 매수인의 입장에서는 나대지만의 양도가 아니라 토지와 주택의 양도 양수로 볼 수 있다.
또한 화재등으로 주택이 소실된 경우에도 이후 나대지를 양도한 때에는 소실전 3년 이상 거주한 사실이 확인되면 비과세 하고 있다.
마찬가지로 철거의 주체와 필요가 양도인에게 없고 양수인에게 있다면 위와 같이 6년 이상 거주한 1주택의 경우에는 1세대 1주택의 비과세 대상이 된다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
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소득세법 시행령 제15조