전 문
[회신]
귀질의 경우 국세청장의 기회신문(부가 46015-574 1998.03.27)을 참조하시기 바랍니다.
※ 부가 46015-574 1998.03.27
부동산 신탁회사가 토지 소유자로부터 신탁법에 의한 신탁을 원인으로 토지의 소유권을 이전받은 후 신탁약정에 따라 건설업자에 도급을 주어 당해 토지에 건물을 신축하여 분양 또는 임대하여 주고 신탁수수료를 받는 경우에는 건설업자로부터 당해 건물 신축용역에 대한 세금계산서를 토지소유자가 교부(세금계산서 비고란에 부동산 신탁회사 명의를 부기함)받는 것이며, 또한 토지소유자가 당해 건물분양 및 임대와 관련하여 자기의 명의로 교부한 세금계산서의 매출세액이 있는 때에는 당해 매입세금계산서상의 매입세액을 공제하여 그 차감세액을 신고하여 납부하거나 환급받는 것입니다.
1. 질의내용 요약
1. 사안
가. 사업개요
1) 사업명 : ○○시 ○○동 주상복합건물 신축ㆍ분양사업 (부산 I WORLD사업)
2) 상업부지 개요
- 면적등 : 8,125㎡(2,457.8평), 대지, 일반상업지역
- 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○외 4필지
3) 건축개요
- 연면적 :· 80,885.5㎡(24,4677평)
- 규모 : 지하 6층, 지상 23층
- 용도 : 아파트, 상가, 업무, 운동시설
4) 참여업체
- 시행자 : ○○신탁(주) - 시공자 : (주)○○
- 설계자 : (주)○○축사사무소 - 감리자 : (주)○○
- 분양대행자 : (주)○○컨설팅 - 위탁자 : ○○개발(주)
나. 1997년도 부가가치세 지출 및 환급내역
1) 당사 부가가치세 지출
- 당사 지출내역 단위: 원
| 구분 | 일자 | 내역 | 지급처 | 세액 | 비고 |
| 1997.01기분 | 1997.01.16 | 복개공사 잔금 | ○○(주) | 5,000,000 | -1997.08.06자 국세환급금양도요구 - 1997.08.21자 전액환급 |
| 1997.05.13 | 광고게약계약금 | ○○(주) | 25,500,000 |
| 1997.04.25 | M/H공사 계약금 | ○○(주) | 27,252,000 |
| 소계 | | | 57,750,000 |
| 1997.2기분 | 1997.08.29 | 분양기획비용 | (주)○○ | 24,000,000 | -1998.02.04자 국세환급금양도 요구 - 1998.02.24자 \32,695,150 환급 |
| 1997.11.10 | M/H공사 중도금 | ○○ | 16,350,000 |
| 소계 | | | 40,350,000 |
| | 합계 | | | 98,100,000 | |
2) 금번(1997년 2분기) 부가가채세환급금 내역
- 부가가치세 지출내역 : \40350000
- 위탁자의 매출세액공제 : \3,087,750
- 부가가치세 양도요구액 : 37,262,250
- 관할세무서의 공통매입세액 안분계산 추징액 : \4,567,100 (국민주택이하규모 대상)
- 실제 환급액 : 32,695,150
3) 부가가치세 환급경위
- 당사에서 본건신탁사업과 관련하여 1997년도 2기분 부가가치세명목으로 상기에서와 같이 \40,350,000-을 신탁자금으로 본건 관련업체에게 지급한 후, 본건사업과 관련된 분양 또는 임대등을 실행치 않았기 때문에 당사에서 지출한 부가가치세 전액(\40,350,000)에 대하여 관할세무서(삼성세무서)에 위탁자 동의를 얻어 국세환급금양도요구를 하려 하였으나, 위탁자의 고유재산에 대한 매출세액(\3,087,750)이 발생하여 동금액만큼 공제한 잔액(\37,262,250)에 대하여 양도요구할 것을 관할세무서 담당자로부터 요청(구두)받아 부득이 당사 지출금액에서 위탁자의 매출세액을 공제한 금액을 양도요구할 수밖에 없었음.
2. 관할세무서의 위탁자소유 고유재산관련 매출세액공제에 대한 당사검토의견
가. 실질과세원칙(납세의무자는 위탁자)
- 토지신탁제도에 있어서 토지신탁업무(건물신축·택지 또는 공단조성 및 분양·임대)를 수행하기 위하여 형식적인 토지소유권을 수탁자인 당사(신탁회사)명의로 이전(
신탁법 제3조
)하였을 뿐 사실상 소유자는 위탁자로서 신탁재산 또는 토지신탁업무에서 발생하는 소득 및 이와 관련된 거래는 위탁자 또는 수익자에게 귀속되므로 신탁재산관련 제세금의 납세의무는 위탁자에게 있음.
나. 신탁재산의 독립성(신탁재산은 위탁자 및 수탁자의 고유재산과 구분관리ㆍ처분됨)
-. 신탁재산은 수탁자(당사) 및 위탁자등 신탁관계인의 재산권은 물론 수탁자의 다른 신탁재산(권)과도 분리된 독립적인 법적지위를 가지고 있음.(
신탁법 제3조
및 제19조 내지 제31조 및 1987.05.12대법원 제2부 판결, 86나545,86다카2876가압류이의 참조)
- 신탁재산의 독립성과 관련된 신탁법상의 근거는 상기에서와 같이 여러 규정이 있지만 본건사안과 직접관련성이 있는 제20조에서는 "신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 않는 채무와는 상계하지 못한다.“ 라고 명확히 규정하고 있음.
다. 실질과세원칙과 신탁재산의 독립성과의 관계
- 실질과세원칙상 신탁재산에 대한 납세의무는 위탁자이나, 우선 신탁업무실무상 신탁기간중에 발생하는 각종 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세는 신탁재산의 운용주체인 당사(수탁자)가 지출하고 있고, 그 지출재원은 위탁자의 고유재산이 아닌 신탁재산이며 또한 부가가치세의 환급금도 신탁사업을 위한 신탁재산으로 재투입되고 있음.
- 그리고 상기 신탁재산의 독립성에 비추어 볼 때 신탁재산에 속하는 채권과 신탁재산에 속하지 않는 채무는 상계할 수 없도록 규정(
신탁법 제20조
)하고 있는 바, 이를 본건에 적용할 경우
신탁재산에 속하는 채권 즉, 부가가치세환급채권과 신탁재산에 속하지 아니하는 채무인 위탁자등의 국세납부채무(양도소득세,부가가치세 및 가산금등)는 서로 상계처리 될 수 없는 것임에도 불구하고
금번(1997년 2기분) 부가가치세환급금에서 위탁자고유재산으로부터 발생한 매출세액을 공제(상계)한 관할세무서(삼성세무서)의 세무처리에 대하여는 그 정당성이 의문시됨.
3. 국세청에 대한 질의ㆍ회신내용
가. 질의내용(1998. 03. 10)
- 상기와 같이 실질과세원칙상 신탁재산에 대한 납세의무가 위탁자에게 있더라도 신탁재산이 가지고 있는 특수한 성격인 독립성에 의거할 경우 신탁재산에 속하는 부가가치세환급채권과 신탁재산에 속하지 않는 위탁자의 고유재산으로부터 발생한 위탁자의 국세채무(부가가치세 매출세액)와 상계(공제)될 수 있는지 여부 및 상계될 수 있다면 그 근거와 (유사)사례는
- 그리고 신탁재산독립성에 의거 상계(공제)될 수 없는 경우에 관할세무서에서 공제한 위탁자의 매출세액만큼의 부가가치세환급금 누락분에 대한 회수(청구) 방법 및 그 절차는?
나. 회신내용(1998. 03. 30)
- 토지소유자(위탁자)가 부동산신탁회사에게 신탁법에 의한 신탁을 원인으로 소유권을 이전하고 신탁회사는 신탁약정에 따라 건설업자에게 도급을 주어 당해토지에 건물을 신축ㆍ분양(임대)하여 주고 신탁수수료를 받는 경우에는 건설업자로부터 당해 건물신축용역에 대한 세금계산서를 토지 소유자가 교부(세금계산서 비고란에 신탁회사 명의를 두기함)받는 것이며,(전반부)
- 또한 토지소유자가 당해 건물분양 및 임대와 관련하여 자기의 명의로 교부한 세금계산서의 매출세액이 있는 때에는 당해 매입세금계산서상의 매입세액을 공제하여 그 차감세액을 신고·납부하거나 환급받는 것이라 함.(후반부)
4. 국세청의 회신에 대한 당사 검토의견
가. 상기와 같은 국세청의 회신내용을 검토해 보면 전반부는 부동산신탁사업에 대한 세금계산서 교부방법의 일반적인 설명(
부가가치세법 시행령 제58조 제1항
및 제2항)이며,
후반부는 토지소유자가 당사에 신탁을 하지 않은 상태에서 스스로 자기소유토지상에 건물을 신축ㆍ분양(임대)을 하기 위하여 건설업자에게 도급을 주고 그 용역대가지급에 따른 세금계산서를 수수한 경우에 해당하는 내용으로서 일반적인 사안에 대한 답변으로 사료됨.
나. 당사는 토지소유자(위탁자)로부터 수탁(부동산개발신탁)한 신탁재산(특정토지)상에 건물을 신축하는 과정에서 건설업자에게 도급을 주고 용역대가지급에 따라 (매입)세금계산서를 교부받게 되며, 신축된(될) 건물을 제3자에게 분양(임대)할 경우에는 제3자(수분양자)에게 (매출)세금계산서를 교부하고 있으며 이 경우 매입세액을 초과하는 매출세액이 있을 때에는 그 초과액만큼 관할 세무서로부터 환급받고 있음.
다. 또한, 본건질의와 관련된 신탁사업은 위탁자로부터 토지를 신탁받은 후 현재까지 분양을 개시하지 않고 있는 관계로 매출세액이 발생하고 있지 않고, 건물신축에 따른 건축공사의 도급 용역의 매입세액만 발생하고 있기 때문에 지난 1997년 1기분 부가가치세 확정신고, 납부세액에 대해서는 관할세무서(○○세무서:종전 세무서)로부터 전액 환급받을 수 있었음.
그러나, 위탁자가 1997년 2기분 부가가치세 확정신고시 위탁자의 고유재산(○○시 ○○구 ○○동 ○○소재 부동산의 임대수익)에 대한 매출세액등과 본건 신탁재산의 매입세액을 총괄신고, 납부를 한 관계로 관할세무서(삼성세무서:위탁자의 주소이전)에서는 신탁재산에 대하여 당사가 신탁자금으로 지출한 매입부가가치세액을 전액환급하지 않고 동 매입세액에서 위탁자의 매출세액등을 공제하였음,
라. 이러한 관할세무서(삼성세무서)의 세무처리는 상기에서 언급한 바와 같이 실질과세원칙상 위탁자가 납세의무자라 하더라도 신탁법상 신탁재산의 독립성에 비추어 볼 때 위탁자의 고유재산에 대한 세무처리와 신탁재산에 대한 세무처리를 구분하여 처리해야 할 것으로 사료되며, 특히 신탁재산에 속하는 채권(부가치세 환급채권)과 신탁재산에 속하지 않는 채무(위탁자등의 국세 납부 채무)와의 상계를 금지하는 신탁법(제20조)의 규정에 합당하지 않는 세무행정처리라고 사료되어 이에 대한 유권해석을 국세청에 구하였으나, 동 회신내용은 상기 신탁법의 근거규정을 고려하지 않았다고 판단됨.
5. 귀부에 대한 질의사항
가. 신탁재산에 대한 실질적인 소유자가 위탁자(수익자)이기 때문(재화나 용역거래의 귀속주체)에 실질과세 원칙상 신탁재산에 대한 부가가치세 납부의무가 위탁자에게 있다고 하더라도,
신탁기간중에는 위탁자 또는 수탁자의 고유재산등과는 구분되는 신탁재산의 독립성에 비추어 볼 때 신탁기간중에 발생되는 부가가치세등의 세무처리는 위탁자등의 고유재산과는 별도로 구분처리 되어야 할 것으로 판단(
신탁법 제20조
의 상계금지)되는 바, 신탁재산에 대한 매입부가가치세액에서 위탁자의 고유재산에 대한 매출부가가치세액을 공제(상계처리)한 경우,
부가가치세법
및 신탁법의 관련규정 해석상 그 정당성여하
나. 그리고 신탁재산독립성에 의거 상계(공제)될 수 없는 경우에 관할세무서에서 공제한 위탁자의 매출세액만큼의 부가가치세환급금 미회수분에 대한 회수(청구)방법 및 그 절차 여부