부동산매매업자가 공사비를 대물변제한 경우 총수입금액은 대물변제한 토지의 소유권 이전등기일 또는 사용수익일 현재의 시가를 말함
전 문
[회신]
부동산매매업자가 토지매립 및 정지에 대한 공사비를 대물변제한 경우 토지에 대한 부동산매매업자의 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항․제2항 및 동법시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여야 한다.
| [ 질 의 ] |
| 부동산매매업자인 당사는 토지매립 및 정지에 대하여 갑사와 도급공사계약을 체결하였으며, 당초 계약시 책정된 공사비는 조성된 토지를 평가하여 대물변제하기로 하고, 대물변제분 토지를 제외한 나머지는 당사가 분양하였음. 이 경우 당사가 분양한 토지분에 대한 수입금액은 분양한 실지거래가액이겠으나, 당사의 대물변제분에 대한 수입금액산정에 의문이 있어 질의함 ◇ 위 질의에 대한 국세청장의 회신 소득세법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 대물변제한 매립지의 대물변제 당시의 시가를 수입금액으로 함.(소득 46011-2434, 1998. 8. 27) ◇ 위 회신에 대한 대물변제당시의 시가의 의미에 대한 회신 대물변제당시의 시가란 대물변제에 의해 당해 토지의 소유권이 이전되는 때의 시가를 말함.(소득 46011-744, 1999. 2. 26) 〈갑설〉 당초 갑사에 채무인 도급공사비가 수입금액임 소득세법 제24조 제1항 에서는 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다라고 규정하고 있으므로, 공사금액 대신 현물인 토지로 대물변제한 것이므로 당사가 수입하였거나 수입할 금액은 현금인 채무에 해당하는 공사금액인 것이며, 또한 당사자간 합의된 실지거래가액인 것임. (공사금액을 갑사에 먼저 주고 다시 토지를 공사금액과 동일한 금액으로 갑사에 매매한 것과 같은 이치임) 국세청의 해석은 동법 제24조 제2항에서 규정하는 금전이외의 것을 수입하는 경우로 해석하였으나 당사의 거래내용을 먼저 당사가 도급업자 갑에게 공사금액을 주고 다시 갑사는 그 금액에 당사로부터 대물변제한 토지를 매입한 것으로 회계처리를 하였다면 금전거래로 보지 않을 수 없는 것이므로 실질내용이 이러한데도 회계처리방법의 차이에 따라 금전거래 또는 금전이외의 거래로 본다면 이치에 맞지 않을 것이므로 국세청의 해석과 같이 금전이외의 거래로 보는 법 제24조 제2항의 경우를 적용할 여지가 없다고 보며, 금전이외의 거래는 금전이 개입되지 아니하는 교환거래에 적용하는 것이라고 사료됨 | ◇ 위 질의에 대한 국세청장의 회신 소득세법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 대물변제한 매립지의 대물변제 당시의 시가를 수입금액으로 함.(소득 46011-2434, 1998. 8. 27) ◇ 위 회신에 대한 대물변제당시의 시가의 의미에 대한 회신 대물변제당시의 시가란 대물변제에 의해 당해 토지의 소유권이 이전되는 때의 시가를 말함.(소득 46011-744, 1999. 2. 26) |
| ◇ 위 질의에 대한 국세청장의 회신 소득세법 제24조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 대물변제한 매립지의 대물변제 당시의 시가를 수입금액으로 함.(소득 46011-2434, 1998. 8. 27) ◇ 위 회신에 대한 대물변제당시의 시가의 의미에 대한 회신 대물변제당시의 시가란 대물변제에 의해 당해 토지의 소유권이 이전되는 때의 시가를 말함.(소득 46011-744, 1999. 2. 26) |
| [ 질 의 ] |
| 이와 유사한 해석으로 공사대금의 현금결재 대신에 당초 공사계약시 건축주와 협정한 토지금액으로 대물변제받은 경우 감정가격에 불구하고 당해 협정된 토지금액을 수입금액으로 보며(국세청 법인 1264.21-629, 1986. 2. 25), 공사도급금액을 정하고 그 공사수입의 대가로 토지를 받는 경우에는 계약상 금액을 공사수입으로 계상하여야 한다(법인 22601-806, 1987. 3. 30)고 하였고, 심판결정문에서도 건설용역을 제공하고 대물변제받은 부동산의 처분가액이 그 공사금액을 받기로 약정한 금액에 미달하는 경우에도 당해 건설용역의 제공에 따른 수입금액은 당초 주기로 약정한 도급계약서상의 공사대금으로 보아야 한다. (국심 95서 1625, 1995. 11. 27)고 하고 있음 〈을설〉 도급업자(갑사)가 재분양한 가액이 당사의 수입금액임 도급업자가 대물변제받은 토지를 실수요자들에게 분양하였으므로 실지거래가액을 잘 반영한다고 볼 수 있기 때문임 ┌───────────┬────────────┬────────────┐ │ 구 분 │ 수 입 금 액 │ 원 가 │ ├───────────┼────────────┼────────────┤ │ │대물변 제분:공사도급금 액 │ │ │ 당 사 │ ＋ │공사 도급금액(제비용 포함)│ │ │ 일반분양분: 분양가액 │ │ ├────┬──────┼────────────┼────────────┤ │도급업자│도급공사 │당초 도급금액 │공사원가 │ │ ├──────┼────────────┼────────────┤ │(갑) │대물변제토지│분양가액 │당초 도급가액 │ └────┴──────┴────────────┴────────────┘ |