비상장법인의 순자산가액을 계산할 때 토지와 건물의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지는 개별공시지가 등에 의하는 것임
전 문
[회신]
1. 상속세및증여세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때 토지와 건물의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 토지는 개별공시지가, 건물은 같은법 제61조의 규정에 의하는 것임. 이 경우 같은령 제49조제1항 각호의 1에 해당하는 가액은 당해 재산의 시가로 볼 수 있는 것이나, 평가하는 재산과 인접한 다른 부동산의 매매가액을 당해 평가재산의 시가로 보지는 않음.
2. 상속세및증여세법시행령 제29조 제2항의 규정에 의한 이익을 계산할 때에 같은법 제63조 제3항의 규정은 적용되지 아니하는 것임.
1. 질의내용 요약
가 비상장 주식평가시 순자산가치 계산방법중 부동산의 평가방법 질의로
(1) 토지의 평가
(가) 현황
1997년09월 감정평가법인의 감정평가를 받아 그 평가가액으로 특수관계자인 대표이사로부터 40억원에 토지를 매입하였다. 1997년10월 매입이후 현재까지 IMF한파로 인하여 인접 부동산 거래가 거의 없고 전체적인 부동산 가격이 급락하고 있는 시세이나, 이곳은 아파트지구로 설정되어 있고 주택건립을 위한 사전결정승인을 얻는 토지로 1998.04.29 현재 개별공시지가 가액은 5억원입니다.
(나) 상기 상황의 경우 비상장주식의 순자산가치 평가시 토지의 평가가액으로
1) 회사의 장부가액
2) 감정평가법인의 감정평가액(증여시점 6개월이전 1개 감정평가법인평가)
3) 본법에의거 시가 산정이 어려운 경우로 보아 개별공시지가중 어느것을 적용하여야 하는지
(2) 건물의 평가
(가) 현황
주택을 신축 분양판매하는 건설업체로 IMF로 인하여 준공검사 이전 및 이후 분양실적이 전혀없는 상태이나 본주택과 평형 및 마감이 전혀 다른 인접지역일부 주택은 거래사실이 있습니다. 본 연립주택의 건축비용은 12억원이나 과세시가표준액은 3억원입니다.
(나) 상기 상황의 경우 비상장주식의 순자산가치 평가시 건물의 평가가액으로
1) 회사의 장부가액
2) 평형 및 마감이 전혀 다른 인전주역 일부주택의 거래가격
3) 본법에 의거 시가 산정이 어려운 경우로 보아 과세시가표준액
4) 건설업체로서 연립주택은 재고자산으로 보아 예정분양가액중 어느것을 적용하여야 하는지
나. 유상증자 증여의제을 적용시 비상장주식평가 방법중 최대주주의 할증 적용 유무
(1) 현황
증자전 평가가액이 신주발행가액보다 낮아 기존 일반주주는 신주인수권을 포기하고, 최대주주를 비롯한 특수관계가 있는 자들이 일부는 균등조건 이하로 일부는 균등조건으로 또 일부는 균등조건 이상으로 신주를 인수하였다.
(2) 상기 상황의 경우 비상장주식의 평가시 최대주주 및 특수관계자에 대해 할증 10%를 가산 평가하는 규정이 적용하는지 질의합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
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상속세및증여세법 시행령 제55조 제1항
○
상속세및증여세법 제61조
○
상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항