비상장주식 평가 시 순자산가액을 계산함에 있어서 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것임
전 문
[회신]
1. 비상장주식 평가 시 순자산가액을 계산함에 있어서 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것임. 이 때 “시가”라 함은 평가기준일 현재에 있어서 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 설립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이며, 건설ㆍ분양 중인 아파트 부수 토지의 가액은 위와 같이 평가한 가액에서 분양계약금 및 중도금 등을 받아 이미 다른 자산가액으로 계상한 금액을 차감하여 산정하는 것임.
2. 또한, 평가기준일 현재 부동산 양수 계약을 체결하고 잔금을 지급하지 아니한 자산은 이미 지급한 계약금과 중도금을 당해 법인의 자산 가액에 포함하는 것임.
1. 질의내용 요약
저는 아파트를 신축 후 분양을 주업으로 하는 건설회사 경이책임자로서
상속세 및 증여세법 시행령 제54조
에 의거 ‘1998년 05월 현재로 비상장주식인 당사의 주식 1주당 가액을 산출 하던 중
상속세 및 증여세법 제61조
(부동산 등의 평가)에 대하여 다음과 같은 의문점이 있어 질의합니다.
다 음
[당사현황]
가. 사례1
당사를 향후 아파트를 신축하여 분양하기 위하여 용인 수지지역에 소유자인 홍길동과 토지 매입계약을 1997년 10월 01일에 체결하여 계약금 1억원을 계약 일에 지급하였고 1998년 06월 01일 중도금 4억원, 1998년 09월 30일에 잔금 5억원을 지급할 계획이며, 1998년 09월 30일 잔금지급과 동시에 당사 명의로 소유권 이전등기 할 계획임.
나. 사례2
당사는 1996년 06월 01일 소유권 이전등기 한 서원 영통지구의 토지에 대하여 1996년 06월 30일 아파트 신축에 착공하여 1997년 12월 31일 현재 이의 회계처리는 아래와 같음.
(단위:백만원)
| 토지 취득가 | 분양율 | 공사진척도 | 공사원가 | 용지 |
| 매출원가 | 미완성주택 | 계 |
| 10.111 | 70% | 40% | 2,800 | 1,200 | 4,000 | 6,000 |
**면적 : 40,000㎡
**공시지가(1997) : 400,000원
[질의내용]
가. 질의1
사례1과 같이 당사가 토지 매입계약 체결 후 투지대금의 일부(계약금)만 지불하고 당사로 소유권 이전은 실행되지 않았을 경우 상속세 빛
증여세법 제61조
의 평가대상 부동산 등에 해당되는지 여부
나. 질의2
사례2와 같이 단사가 분양 후 아파트를 신축중인 토지가
상속세 및 증여세법 제61조
의 평가 대상 부동산 등에 해당 되는지 여부.
다. 질의3
질의2의 해답이 형가대상 부동산 등일 경우 그 평가금액은 하기의 어느 방법이 타당한 것인지. 하기의 방법에 해답이 없다면 어떤 방법으로 평가해야 하는지.
(1) 해답1 : 취득 토지 전체 평가
면적 × 공시지가 = 40,000 × 400,000 = 16,000,000,000원
(2) 해답2 : 용지계정만 평가
(면적 × 공시지가) × (1 - 공사진척도)
= (40,000 × 400,000) × (1 - 40%) = 9,600,000,000원
(3) 해답3 : 용지계정과 미완성 주택 중 용지비 부분 평가
{(면적×공시지가)×(1-공사진척도)}+{(면적×공시지가)×공사진척도×(1-분양율)}={(40,000×400,000)×(1-40%)}+{(40,000×400,000×40%×(1-70%)}
= 11,520,000,000원
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
상속세및증여세법
기본통칙7-0...3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】