상속세 및 증여세 특례규정을 적용받는 특정채권의 발행기간

비상장주식 평가시 순자산가액을 계산함에 있어서 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 시가를 산정하기 여려운 때에는 개별공시지가에 의하는 것이며, 이 때 시가라 함은 평가기준일 현재에 있어서 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것임

[회신] 비상장주식 평가시 순자산가액을 계산함에 있어서 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것임. 이 때 “시가”라 함은 평가기준일 현재에 있어서 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이며, 건설ㆍ분양중인 아파트 부수 토지의 가액을 위와같이 평가한 가액에서 분양계약금 및 중도금 등 이미 자산가액으로 계상한 금액을 차감하여 산정하는 것임. 1. 질의내용 요약 [상황] 아파트건설 및 분양을 주된 영업으로 하는 비상장법인의 주식평가에 대한 질문입니다. 아파트건설목적으로 토지를 취득하는 건설회사는 동 토지를 재고자산의 용지과목으로 회계처리합니다. 한편, 아파트건설용 토지는 일반적으로 다수의 토지 소유주로부터 매입하여야 하는 특성으로 인하여 건설에 필요한 전체토지를 취득하는 것은 다소 시간이 소요되어, 상당한 시간(본 건의 경우는 최초 토지를 취득한 후에 약2년 정도-평균취득기간은 약1년 가 지나서 전체토지가 취득되었음)이 지나여 전체 토지가 취득됩니다. 이 토지는 현재 아파트건설에 사용되고 있으며, 주식평가기준일은 전체토지 취득완료시점으로 부터는 약1년의 시간이 지난 시점입니다. - 최초토지 취득시점 ~ 전체토지 취득완료 : 약2년 - 전체토지 취득완료 ~ 아파트완공예정 : 약 2년6개월 (아파트공사중) [질의] 1) 이 토지에 대한 감정평가액이 없는 경우에 동 토지는 어떤 방법으로 평가하여야 하는지. (갑설) - 전체토지 취득완료일로부터 주식평가기준일까지 1년정도 경과하였으나, 토지취득일로부터 아파트시공중인 현재시점까지가 중단된 기간없이 아파트건설을 위한 일련의 연속된 과정중에 있으므로, 실지거래가액이 반영된 장부가액이 최근 공시지가보다 우선한다. (을설) - 전체토지 취득이 평균적으로 1년정도 소요되었고, 전체토지 취득완료일이 주식평가기준일까지 1년정도 경과하여, 평균적으로 2년정도가 지난 토지이다. 즉, 령제49조에서 시가로 인정하는 기간인 평가기준일로부터 6개월내의 기간을 초과하므로 장부가액은 신뢰성이 떨어진다. 그러므로 최근 공시지가가 장부가액보다 우선한다. (병설) - 개별필지의 장부가액과 공시지가중 큰 금액을 적용하여야 한다. (정설) - 지역별로 토지의 장부가액과 공시지가중 큰 금액을 적용하여야 한다. 2) 현재의 법인세법과 기업회계기준은 공사기간이 1년이상인 아파트건설공사에 대하여 공사진행기준에 의하여 수익ㆍ비용을 인식하도록 규정되어 있습니다. 즉, 아파트건설에 사용중인 용지는 진행율(=현재까지 투입된 원가/토지외 실행예산)만큼 원가에 반영되어 있습니다. 누적공사수익 = 분양가액 합계 X 진행율 누적공사원가 = 토지외 원가발생액 + (용지가액 X 진행율) 용지잔액 = 용지가액 - (용지가액 X 진행율) 따라서, 평가기준일 현재 기취득한 용지는 진행율을 반영하여 원가로 인식된 부분이 있고, 재고자산으로 남아있는 부분이 있습니다. 이 경우 비상장주식평가에 용지는 어떻게 반영되어야 하는지. (갑설) - 용지가 원가에 반영된 만큼 수익이 증가하여 분양미수금이 증가하거나 분양선수금이 감소하는 효과가 나타난다. 결국, 원가에 반영된 용지로 인하여 순자산이 증가하엿고, 수익도 발생하였다. 그러므로 원가에 반영된 용지는 결국 시가로 대차대조표에 반영되었고, 수익가치도 반영되었으므로 평가하지 아니하며, 재고로 남아있는 용지부분만 질문1의 답을 적용한다. (을설) - 원가에 기반영된 용지가액은 질문1의 답으로 재계산하여 동 금액을 평가기준일의 자산합계에 가산하고, 이 결과로 이중 계상되는 분양미수금이나 분양선수금에 대하여는 원가에 기반영된 용지원가만큼 순자산을 감소시키는 조정을 하여야 한다. 또한, 과거 3개년 손익계산서에서 용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 수익가치를 재계산하고, 재로로 남아있는 용지부분은 질문1의 답을 적용한다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 기본통칙 7-0...3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】