토지는 타인 소유이고 그 지상건물의 일정지분만 증여하는 경우

토지는 타인 소유이고 그 지상건물의 3분의1지분만 증여하는 경우 당해 증여재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가비율에 따라 안분하고, 그 중 건물부분의 3분의1에 상당하는 가액을 증여재산가액으로 하는 것임.

[회신] 1. 상속세법 제9조 제4항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산은 같은법 같은조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것이며, 2. 귀 질의의 내용과 같이 토지는 타인 소유이고 그 지상건물의 3분의1지분만 증여하는 경우 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정을 적용함에 있어서 당해 증여재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하고, 그 중 건물부분의 3분의1에 상당하는 가액을 증여재산가액으로 하는 것임. 3. 또한 위의 방법에 의하여 안분계산된 임대보증금을 수증자가 부담하기로 하는 경우, 그 채무액은 증여재산가액에서 공제하며, 전체증여재산가액 중 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 소득세법 제4조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 1. 질의내용 요약 가. 처와 아들 2인의 공동명의로 등기된 대지 250평의 지상에 건물을 신축(약 1,000평)하면서 대지 소유자 2인(처와 아들)의 동의하에 건물은 3인 공유(각 3분의1 지분씩)로 신축하여 수년간 임대업을 하고 있는바, 나. 대지 소유권은 없고, 3분의 1에 해당한 건물만을 소유한 본인(아버지)이 동 3분의 1에 해당한 건물을 아들에게 증여할 때의 의문점이 있어 질의함 [질의1] 증여가액 평가를 건물의 과세시가표준액(또는 기준지가)으로 평가하는지 여부, 장부기장을 하고 있으므로 기장되어 있는 현재의 장부가액을 증여가액으로 하는지 여부. [질의2] 임대보증금의 부채인정시 계산방법 여부. 가. 임대보증금을 대지부분과 건물부분을 안분계산하여 건물부분에 해당된 임대보증금만 부채로 공제하는지 여부. 나. 대지와 건물이 서로 다른 명의로 등기되어 있을 시 대지소유 부분에 대한 임대보증금은 부채로 인정치 않으므로 건물부분의 3분의1지분(증여분)에 해당된 임대보증금을 부채로 인정 공제하고, 나머지 금액을 증여가액으로 하는지 여부. [질의3] 지분(해당 건물(임대보증금을 공제하고 증여가액으로 공제된 임대보증금 부분은 양도로 보고 양도소득세를 계산 납부하여야 하는지 여부. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세법 제9조 제4항 ○ 상속세법 시행령 제5조의2 제6호 ○ 상속세법 시행령 제5조 제2항