상속개시전에 피상속인이 부동산 매도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 동 부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 과세하되, 그 부동산의 가액은 매매대금 전액에서 피상속인이 영수한 계약금과 중도금을 공제한 금액으로함
전 문
[회신]
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등을 요하는 재산에 있어서 실질소유자와 명의자가 다른 경우에는 그 등기등을 한 날에 실질소유자가 명의자에게 증여한 것으로 보는 것이나, 상속세법 제32조의2 제1항 단서 및 동법 시행령 제40조의6 규정에 해당하는 때에는 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것입니다.
2. 상속개시전에 피상속인이 부동산 매도계약을 체결하고 잔금을 영수하기전에 사망한 경우에는 동부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 과세하되, 그 부동산의 가액은 매매대금 전액에서 피상속인이 영수한 계약금과 중도금을 공제한 금액으로 하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 갑 : 토지 개발공사, 을 : 토지 소유자(본인의 처), 병 : 토지 매수인(상가 신축판매업자임)
[사실내용]
가. “을”은 수년전 “갑”으로부터 을이 3년이내 건물을 신축하지 않을시 환매당하는 조건으로 토지를 취득한 사실이 있으며, 동 취득조건에 따라 “을”은 건축물을 신축코져 하였으나 지금 능력으로 인하여 건축을 하지못한채 타인인 “병”에게 토지를 매도하게 되었음.
“을”과“병”과의 매도당시 조건은 『토개공의 환매조건이 붙어있는 토지이므로 매수인 “병”은 건축물을 즉시 착공하되, 건축주 명의는 일단 “을”의 명의로 건축을 하다가 지하및 1층 바닥공사등을 완료한 시점에 토지 소유권 및 건축주 명의변경을 한다』하는 조건이었으며, 그 이유는 건축물이 완공되지 않았다 하더라도 일정율이상의 기성이 될지는 건물이 신축된 것으로 보아 토개공에 환매당하지 않고 토지 소유권이전이 가능하나, 그 이전에는 토지 소유권 이전이 불가능하기 때문이었습니다. (토지등기부 등본상 토개공이 환매특약 등기 되어있었음)
위와 같은 조건으로 “을”은 “병”과 매매계약을 체결하였고, 이에따라 “병”은 “을”에게 계약금을 지불후 즉시 건설업자와 도급계약을 맺어 상가 신축을 “을”의 명의로 공사를 하였으며(“병”은 신축건물의 일부를 개인들에게 분양 하기 시작하였음) 그후 중도금까지 “을”에게 지불하였으나 “병”의 개인적인 사정등에 의하여 부도가 발생됨에 따라 건물 신축공사가 중지되고 “을”에 대한 토지 잔금마저 지불하지 못하는 사태에 이르렀음. 이로인해 우여곡절은 많았으나 “을”-“병”과 분양받았던 개인들(채권단이라 칭함)간의 합의하에 “을”과 “병”에 매매 계약은 중지된 것으로 하되(해지는 아님) 새로운 매수자를 물색하여 토지를 양도후 동 대금에서 “을”은 잔금을 수령하고, “병”은 “을”에게 기지급하였던 계약금 및 중도금과 건축업자에게 기지급한 공사 계약금을 수령하기로 하며, 채권단은 새로운 매수자가 건축물을(상가) 완공시 분양 받기로 하고 잠정 합의를 하고 편재에 이르렀습니다.
[질의내용]
가. “을”은 “병”에게 실지 토지만을 매도하였으나 토개공의 환매조건으로 인해 “병”의 명의가 아닌 “을”의 명의로 상가를 신축하고 있었던바, 이러할 경우 증여세 과세 대상이 되는지 여부.(현재 “병”과의 계약은 해약은 하지 않았으나 중지상태임)
나. 위와같이 매매계약이 중지되어 새로운 매수자를 물색하던 도중 “을”이 사망하였을 경우, 상속세 신고시 평가 방법에 있어,
(1) 토지의 경우 : (당초 매매 가액은 공시지가보다 많음)
(가) 매매가 사실상 해지된것이나 다름이 없으므로(채권, 채무관계) 공시지가로 평가한후, 기수령한 계약금, 중도금을 부채로 공제한다.
(나) 당초 매매 가액으로 평가후 기수령한 계약금, 중도금을 부채로 공제한다.- 위 (가)항 (나)항중 어느것이 타당한지 여부.
(2) 건물의 경우 :
(가) 상가의 건축주 명의는 “을”이나 실지“병”의 자금으로 공사 계약금을 지불하여 신축중인 건물이므로 상속재산에서 제외한다.
(나) 건설업자의 기성내역을 확인하여 동 기성금액으로 건축물을 평가후 상속 재산에 산입한다.
위와같이 질의하오면 위 (가),(나)항이 잘못된것이라면, 해석해 주시기 바랍니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 제32조의2 제1항 【】
○ 상속세법 시행령 제40조의6
○ 상속세법 시행규칙 37..9 【】