갑 소유 토지위에 갑, 을, 병 공동명의로 건물을 신축하고 동 부동산의 임대보증금을 건물 신축자금출처로 제시하는 경우 토지에 상당하는 임대보증금과 갑 소유지분의 건물에 상당하는 임대보증금은 을, 병의 신축건물 취득자금 출처로 인정되지 아니하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 내용과 같이 갑소유 토지위에 갑, 을, 병 3인 공동명의로 건물을 신축하고, 동 부동산의 임대보증금을 건물 신축자금출처로 제시하는 경우 당해 임대보증금을 먼저 토지와 건물의 가액비율로 안분하고, 건물에 상당하는 임대보증금을 다시 갑, 을, 병의 건물 소유지분비율로 안분하여 토지에 상당하는 임대보증금과 갑 소유지분의 건물에 상당하는 임대보증금은 을, 병의 신축건물 취득자금출처로 인정되지 아니하는 것임.
1. 질의내용 요약
가. 종전부터 소유하고 있던 (갑) 소유 대지위에 형제 사이인 (갑)과 (을)ㆍ(병)이 공동으로 투자하여 건물을 신축하여 임대할 것을 약정하고 건물을 신축 하였습니다. 건물 신축 대금은 약30억원으로 대부분 임대 보증금으로 충당 하였으며 3형제는 건축비 지출이 거의 없이 공사 도급액 중 일부(약 2억원)만 3인이 공동으로 조달하여 지출 하였습니다. 건물이 완공되어 소유자를 3인 공동으로 등기 하였으며 건물 임대 개시후에 임차자 중 일부가 임대차 기한의 만료 등으로 인하여 임대 보증금을 반환하게 될 때 다른 입주자를 받아들여 임대 보증금 반환액에 충당치 못할 경우 3인 공동으로 전세 보증금 반환 자금을 부담 하기로 약정 하였습니다. 이와 같은 경우 형인 (갑)이 동생인 (을)과 (병)에게 동생들의 건물 소유 지분(각각 3분지 1) 중 일부를 증여 하였다고 볼 수 있는지 여부
나. 질의 내용 가와 같이 건물을 신축한 후 임대를 개시 하였습니다. 임차자 중 하나가 임대차 계약을 맺은 직후 (계약서상 임대인은 (갑)ㆍ(을)ㆍ(병) 공동으로 되어 있음) 전세권 설정 등기를 하자고 하여 이를 승낙 하였는데 잠시 후 임대 보증금 반환의 편리성 등을 거론하며 전세권 등기 대신 근저당권 설정을 요구 하였으며 당시 건물 임대가 미진한 상태라 임차인의 요구를 거절하기 어려워 전세권 등기 대신 근저당권 설정 등기를 하였습니다. 근저당권 설정 등기를 하는 과정에서 임대인은 채권 최고액만 확인한 후 근저당권자인 임차인의 요구대로 근저당권 설정 등기에 필요한 제반 사항을 근저당권자(임차인)에게 위임 하였습니다. 추후 근저당권, 설정 등기가 완료되어 등기부 등본을 징취하여 보니 채무자 표시가 건물 소유자 3인 공동으로 표기 되지않고 대표자인 (갑) 단독으로 등기되어 있었습니다. 이와 같이 된 내용에 대하여 임차인에게 문의하여 보이 사실상의 전세권이며 임대 보증금 회수에 하자가 없어 조속한 등기의 완료 등 등기 수속 편의상 채무자 표시를 1인으로 하였다는 답변을 들었습니다. 이 경우 동생인 (을)과 (병)이 채무자로 등재되지 않았다는 사유 만으로 채무자로 등재된 (갑)이 임대보증금 중 일부를 (을)과 (병)에게 증여 하였다고 볼 수 있는지 여부