사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것이고 상속세및증여세법 제14조의 규정에 의하여 공제되는 피상속인의 채무금액도 이와 동일하게 적용하는 것임
전 문
[회신]
상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것임. 또한 같은법 제14조의 규정에 의하여 공제하는 피상속인의 채무금액도 이와 동일하게 적용하는 것임.
1. 질의내용 요약
○ 아버지가 소유한 토지 위에 아들이 소유한 건물이 있고 이 부동산에서 다음과 같이 임대료 수입이 발생하고 있던 도중 아버지가 사망하였을 경우 상속재산인 토지를 평가함에 있어서 의문이 있어 다음과 같이 질의합니다.
<현황>
가. 토지(피상속인 소유)의 개별공시지가 : 1,000
나. 건물(상속인 소유)의 기준시가 : 200
다. 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액 : 1,500
라. 임대보증금 : 500
* 건물소유자(상속인)가 임대사업을 영위하고 있고 임차인과 임대차계약도 건물소유주가 체결함.
질의 1) 위의 경우 상속재산인 토지를 평가함에 있어 상속세법시행령 제5조의 2 제6항의 규정에 의해 임대표 환산방법으로 평가 [(3)+(4)=2,000]하고 이금액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 토지부분 금액 [2,000×1,000/(1,000+200)=1,666]이 토지의 개별공시지가 (1,000)보다 높다고하여 이금액 (1,666)으로 평가하여야 하는지 여부.
질의 2) 만약 위의 방법으로 평가하여야 한다면 임대보증금 (500)중 토지와 건물의 기준시가로 안분한 토지부분 금액 [500×1,000/(1,000+200)=416]을 피상속인 채무로 공제하는지 여부.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
상속세및증여세법 제66조
○
상속세및증여세법 시행령 제63조 제6호
○
상속세및증여세법 시행령 제5조 제2항