토지와 건물의 소유자가 다르고 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우의 재산 평가 방법

사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물의 소유자가 다르고 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 가액 비율에 따라 안분하여 적용하는 것임

[회신] 1. 상속세법시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물의 소유자가 다르고 임대료등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 가액(시가, 다만 시가를 산정하기 어려운 때에는 보충적 방법에 의한 평가액)비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 2. 사실상 임대차계약이 체결된 부동산이 토지는 상속인 소유이고, 건물은 피상속인 소유인 경우로서 그 임대보증금등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 임대보증금등을 토지와 건물이 가액비율로 안분하여 상속세 과세가액에서 건물귀속분을 공제하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 임대 부동산의 토지 (공시지가 150,000천원)는 저의 소유이고, 건물(시가표준액 30,000천원)은 아버지 소유로 10년전부터 아버지 명의로 임대차 계약을 체결하고, 아버지 명의로 임대수입에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 납부하여 오던차에 1995년 03월 13일 아버지가 사망하였을 경우 상속재산의 평가 방법(상속 개시당시 임대내용은 보증금 70,000천원에 월세 650천원임)및 부채의 인정범위 [문1] 상속재산의 평가방법은 아래 갑, 을설 중 어느설이 타당한지 * 상속세법 시행령 제5조의 제2항 제6호에 의한 평가금액 (월세 1년간 수입금액 7,800,000 : 0.1) + 전세금 70,000천원 = 148,000천원 (갑설) - 시행령 제5조 제2항 제6호에 의한 평가금액을 토지, 건물 가액중 건물가액이 차지하는 비율로 안분 계산하여 평가한다. (을설) - 부동산 임대수입에 대한 제세를 아버지가 부담하여 왔기 때문에 건물에 대한 시가표준액을 평가한다. [문2] 상속채무의 인정범위는 아래 갑, 을설중 어느설이 타당한지 (갑설) - 건물의 평가금액 범위인 30,000천원 까지만 부채로 인정한다. (을설) - 실질과세 원칙에 의거 임대보증금을 아버지가 받았고 그에대한 제세를 아버지가 부담하였기 임대보증금 70,000천원을 상속세 부채로 인정한다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세법 시행령 제5조의2 제6호