사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 건물과 토지에 대한 임대보증금, 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 건물만을 증여하면서 당해 건물에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금중 건물에 해당되는 금액을 수증자에게 인도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
구상속세법시행령(1996.12.31,대통령령제15193호로 개정되기 전의 것) 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 건물과 토지에 대한 임대보증금, 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액)비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 건물만을 증여하면서 당해 건물에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것이나, 증여자가 임차인들로부터 받아 보관중인 임대보증금중 건물에 해당되는 금액을 수증자에게 인도하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 이 경우 인도한 그 임대보증금이 별개의 현금 증여에 해당되는 것인지 수증자가 당해 건물을 증여받으면서 당해 건물에 대한 채무 및 그 채무를 부담하고 받은 금액을 동시에 인수한 것인지의 여부에 대하여는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.
1. 질의내용 요약
가. 자의 토지위에 건물을 신축하여 부동산임대업을 영위하는 사업자입니다.
나. 현재는 자에게 적정지료(대지에 대한 임대료)를 계산하여 지급하고 있으며 입주인들로부터 받은 임대보증금(40억원)을 부채로, 신축건물(30억원)을 자산으로 기장하고 있고 임대료와 관리비 수입액 및 간주임대료 등을 총수입금액으로 하고 지료를 포함한 일반관리비를 필요경비로 기장하고 있습니다.
다. 이번에 건물을 자에게 증여를 하고 다음과 같이 증여세를 신고하고자 합니다.
- 증여재산가액(건물가액)
상속세법 시행령 제5조의 2 제6호의 규정을 적용하여 당해 증여재산의 평가는 전체평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분계산하여 20억원으로 평가하였습니다.
- 부채(임대보증금)
위의 방법에 의하여 안분계산된 임대보증금이 8억원이 계산되어 부채로 공제하고 동 금액은 부담부증여로 양도소득세를 신고할 예정입니다.
- 증여세 과세가액
증여재산가액(20억원)-부채(8억원)=12억원에 세율을 곱하여 증여세를 납부하고자 합니다.
라. 이럴 때 임대보증금 40억원중 건물에 안분계산된 8억원을 공제한 32억원(토지에 안분계산된 임차보증금)은 어떻게 해야 하는지 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ (구)상속세법 시행령(1996.12.31,대통령령제15193호로 개정되기 전의 것) 제5조의2 제6호
○ (구)상속세법 시행령 제5조 제2항