임대차재산은 1년간의 임대료를 10%로 나눈 금액, 임대보증금의 합계액과 상속일 현재 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 임차자의 일정액 관리비명목 지불금액 중 사실상 임차자가 부담할 관리비 이외의 금액은 임대료에 포함함
전 문
[회신]
사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 상속세법 제9조 제4항 및 같은법 시행령 제5조의2 제6호의 규정에 의하여 “1년간의 임대료를 100분의 10으로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액”과 “같은법 제9조 제1항의 규정에 의하여 평가한 가액”중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 임대차계약 내용에 임차자가 지불할 전기요금등 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우 임차자가 관리비 명목으로 지불한 금액중 사실상 임차자가 부담할 관리비 이외의 금액은 임대료에 포함하는 것임.
1. 질의내용 요약
[질의 1]
사실상 임대차 계약이 설정된 경우 상속개시일 현재의 1년간의 임대료 및 임대보증금에 의하여 상속재산가액을 환산ㆍ비교하도록 하고 있는바, 이때 임대료에는 임대료외에 별도로 징수하는 관리비도 포함되는 것인지의 여부
예컨대 평당 임대보증금 180,000원 및 월세(임대료) 18,000원에 임대하고(또는 전액 전세인 경우도 있음) 이와는 별도로 평당 관리비로서 월 13,000원씩을 별도로 징수하고 있을 때, 임대료와 별도로 징수하는 관리비도 임대료 환산시에 임대료에 포함되는 것인지의 여부(동 관리비로서 냉.난방, 전기.수도요금, 기타 공과금, 관리직원 급여 등에 충당하며, 관리이익이 발생하는 월도 있고, 적자가 발생하는 월도 있으나 연간 단위로는 다소 이익이 발생함)
* 재산01254-4522, 1989.12.13 회신에는 관리비가 제외되는 것으로 되어 있으나 관리비 실비정산 방식이 아닌 경우도 동 회신이 적용되는 것인지 의문임.
[질의 2]
부동산 임대법인으로서 건물은 준공후 약 1년이 경과되었으며 장부가액이 있음.(취득가액 75억, 감가상각충당금잔액 10억, 즉 장부가액 65억)
그러나 지방세 과세시가 표준액은 약 30억에 불과함.
이때 상속재산 평가는 장부가액 65억원이 시가로 판단되는 바, 귀청의 고견 여부
만일 시가가 65억원이라면 보충적 환산방법으로 판단되는 사실상 임대료 환산방법을 동 시가와 비교하는 방법의 적용여지가 없다고 사료됩니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 제9조
○ 상속세법 시행령 제5조의2 제6호 【담보제공된 재산가액의 평가】