상속재산을 평가하는 경우 토지의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것이며 시가라 함은 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말함
전 문
[회신]
1. 상속재산을 평가하는 경우 토지의 가액은 상속개시 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것임. 이 때 “시가”라 함은 상속개시 당시에 있어서 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로히 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임.
2. 구상속세법(법률 제5193호, 1996.12.30 개정전) 제4조 제1항 제3호에 규정하는 “채무”라함은 명칭여하에 불구하고 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 같은법 시행령 제2조 각호의 1에 의하여 입증되는 금액을 말하는 것임.
1. 질의내용 요약
○ 상속개시일 : 1996.12.28
○ 상속부동산 : ○○시 ○○구 ○○동 5필지의 대지 3,136㎡에 주상복한 건물 (지하 6층, 지상24층 : 연면적 39,163㎡)을 건축중(공사착공일 : 1994.10월)이며 상속개시일 현재상황
- 건축에 따른 기성고 : 22%(시공회사: ○○건설로서, 신축공사비: 41,516백만원임)
- 건축연면적(분양총면적) : 39,163㎡(지하6층, 지상1층-6층: 상가, 7층-14층: 오피스텔, 15층-24층: 아파트)
- 분양된 건물면적(개시일현재) : 4,700㎡ (12% 분양 되었으며 주로 상가건물임)
- 분양된 토지면적(분양에 따른 대지권 지분) : 376㎡ (4,700/39,163 X 3,136 =376)
- 분양금액(총계약금액) : 19,000백만원(주로 상가로서 분양률 :25%-금액기준)으로서 계약서에 대지와 건물의 금액구분이 없어 과세시가 표준으로 안분계산 - 대지 : 6,335백만원, 건물 : 12,665백만원
- 분양선수금(계약금, 1차 중도금) : 6,121백만원(공사비 지급)
- 분양수수료에 대한 약정(분양대행전문회사: ○○건설) : 분양계약시마다 총계약금액의 10%를 계약일에 지급하기로 함.
- 분양수수로 지급내역 : 총 19억원(19,000백만원 X 10% = 19억)중 5억 지급, 14억원 미지급
- 토지 공시지가 : 16,871백만원(6개월이내 공신력있는 기관의 감정가액 : 15,234백만원)
질의1) 토지 평가방법에 관한 질의
(갑설)
- 토지의 평가는 신축중인 건물의 용도중(분양가액, 분양에 따른 지상권여부)에 관계없이 순수하게 토지만 평가한 금액 (감정가액 : 15,234백만원)으로 한다.
(을설)
- 상속개시일 현재 분양된 면적에 대한 대지권이 토지면적(4,700/39,163 X 3,136 =,376㎡에 대한 금액 6,335백만원에 시가로 평가하고, 나머지 분양되지 않은 면적 2,760㎡은 보충적 평가방법에 (감정가액)의한다.
질의2) 분양수수료의 상속재산 가액 산입여부 질의
(갑설)
- 분양수수료는 분양에 관련된 지급이 확정된 순수한 비용으로서, 상속재산과는 무관하며 미지급금 14억원은 확정된 채무로서 부채공제한다.
(을설)
- 분양수수료는 분양을 전제로 하여 지급된 것인바 경제적 권리를 인정하여 분양수수료 19억원을 상속재산가액에 산입하고 미지급된 14억원은 확정된 채무로서 공제한다.
(병설)
- 분양수수료 19억원은 총계약금액 19,000백만원에 대한 10%로서 미수수익 12,879백만원 (19000-6,121=12879)에 대한 비용도 포함되어 있으므로, 분양선수금으로 받은 6,121백만에대한 10%인 612백만원만 비용인정하고 채무는 112백만원(612-500)만 공제한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ (구) 상속세법 (법률 제5193호, 1996.12.30 개정전) 제4조 제1항 제3호
○ (구) 상속세법 (법률 제5193호, 1996.12.30 개정전) 시행령 제2조