공익법인 이사의 사용인 해당 여부

사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가할 때 임대보증금 환산가액은 토지와 건물에 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우에는 전체평가액을 토지와 건물의 시가비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것임.

[회신] 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가할 때 임대보증금 환산가액은 토지와 건물에 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우에는 전체평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것입니다. 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때 당해 법인의 자산중 임대차계약이 체결된 부동산은 위와 같은 방법으로 평가하는 것이며, 지상권은 이를 설정한 자의 재산임을 알려드립니다. 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 피상속인 아버지 소유 대지 500평과 동지상에 아버지가 대표이사인 법인명의 건물 2,000평을 신축하여 부동산 임대업을 하였음. - 저당권이 설정된 재산의 평가규정이 있는데 법인이 은행으로부터 융자를 받기 위하여 아버지 소유 대지와 동지상의 법인 소유건물을 감정평가업자가 평가한 감정가액으로 평가하여 동대지와 건물을 담보로하여 융자를 받았음. - 대지 위에 지상 건물을 법인이 임대하면서 계약상으로는 법인이 건물 평수만 을 임대한 것으로 되어있고 임대 수입금액도 법인의 수입금액으로 기장하고 부가가치세 및 법인세도 신고납부 하였음. - 이 경우 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지 가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 감정한 가액이 있는 경우 그 가액과 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산 의 가액은 1년간 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈금액과 임대보증금의 합 계액이 상속세법 60조의 규정에 의하여 평가한 금액 중 큰 금액을 재산의 평 가액으로 하도록 규정되어 있음. - 상속재산 중 토지는 피상속인 소유이므로 상속재산에 포함하고 건물은 법인소 유이므로 주식을 평가하여 피상속인 지분을 상속재산에 포함시키려고 함. (질의사항) - 질의1) 피상속인 토지 위에 법인소유 건물이 있고 법인이 융자금을 받기 위하 여 토지, 건물 모두를 담보로 근저당권을 설정하였고 근저당권을 설정하기 위 하여 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있으며 건물을 임대하면서 법인과 임대차계약서 작성시 건물 평수만을 임대한 것으로 되어있으나 건물과 대지를 안분하여 임대보증금 및 임대료를 계산하여야 할 것으로 사료되는데 토지의 평가방법은 (갑설) 토지 및 건물의 보증금 및 임대료를 안분하여 계산한 후 토지에 대한 임대보증금 및 임대료를 기준으로 동법시행령 63조 6호에 평가액과 동법시행 령 63조 3호에 평가액과 동법 60조의 기준시가에 의한 평가액중 큰 금액으로 토지를 평가하여 상속재산가액으로 하고 토지 지상의 건물에 대한 지상권은 평가하지 아니한다. (을설) 법인명의로 임대차계약을 하면서 임대보증금 및 임대료도 법인이 수령 하였고 토지 및 건물의 보증금 및 임대료는 법인에게 귀속되므로 피상속이의 토지에 대한 임대차계약은 없으므로 토지에 대한 평가는 동법시행령 63조 3호 근저당 설정에 대한 평가에 의한 평가액과 동법 60조의 기준시가에 의한 평가 액 중 큰 금액으로 토지가액을 평가하고 건물은 지상권에 해당되므로 동법시 행령 51조 1항에 따라 지상권을 평가하여 상속재산가액은 을설에 따른 토지의 평가액에 지상권평가액을 합산한다. (병설) 갑설에 의하여 평가한 토지 평가액과 동법시행령 51조 1항에 따라 평가 한 지상권을 합산하여 상속재산가액으로 한다. - 질의2) 비상장주식을 평가하기 위하여 순자산가치에 의한 평가액과 순손익가 액에 의한 평가액으로 평가하도록 되어 있음. 순자산가액 평가시 건물을 평가 하여야 하는바 이 경우 건물의 평가방법은? (갑설) 토지 및 건물의 보증금 및 임대료를 안분계산한 후 건물에 대한 동법시 행령 63조 6호에 의한 평가액과 동법시행령 63조 3호에 의한 평가액과 동법 60조에 의한 평가액 중 큰 금액을 건물의 평가액으로 한다. (을설) 임대차계약상 법인은 건물만 임대하는 것으로 법인과 계약하였고 보증 금 및 임대료도 법인이 수령하였으므로 실질적으로 보증금 및 임대료 귀속이 피상속인과는 관계없이 법인에게 귀속되었으므로 임대보증금 및 임대료를 토 지와 건물로 안분계산할 필요없이 모두 건물의 임대보증금 및 임대료로 보아 동법시행령 63조 6호에 의한 평가액과 동법시행령 제63조 3호에 의한 평가액 과 동법 60조에 의한 평가액중 큰 금액을 건물의 평가액으로 한다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】 ○ 상속세및증여세법시행령 제63조 【유가증권등의 평가】 나. 유사사례 ○ 재삼46014-336, 1998.2.26 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것입니다. 또한 같은법 제14조의 규정에 의하여 공제하는 피상속인의 채무금액도 이와 동일하게 적용하는 것입니다. 따라서 귀 질의의 경우 (을설)이 타당한 것입니다.