토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차 계약이 체결된 경우 상속재산에서 차감하는 채무는 당해 임대차계약의 실질내용에 따라 토지와 건물의 소유자에게 각각 귀속되는 임대보증금을 공제하는 것임.
전 문
[회신]
토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 상속재산 및 증여재산에서 차감하는 채무액(임대보증금)은 당해 임대차계약의 실질내용에 따라, 상속개시일 및 증여일에 관계없이 현재 결정ㆍ경정분부터 다음과 같이 처리함이 타당합니다.
가. 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되거나 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되더라도 임대보증금의 변제의무 등에 대한 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며,
나. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되고 임대보증금의 귀속이 불분명한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
상속세법 제14조 제1항 제3호 및 제4항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 채무는 상속재산가액에서 공제하도록 규정되어 있는 바, 아래와 같이 의문이 있어 심사사무처리규정 제36조에 의거 질의합니다.
아 래
1. 상속세 및 증여세(부담부증여)에 대한 임대보증금 채무공제를 함에 있어 어떠한 경우에 토지와 건물의 시가 비율에 따라 안분계산 하여야 하고, 어떠한 경우에 귀속자별로 공제 하여야 하는지 ?
2. 동 임대보증금 채무공제시 토지와 건물에 대한 임대료 등에 대하여 안분계산방법이 언제까지 적용하였으며, 언제이후에 귀속이 구분되는 경우에 그 귀속에 따라 적용하는 것인지 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 재산 46014-95, 1996.2.28
타인소유의 토지에 건물을 신축하고, 부동산임대차계약에 의하여 임대보증금을 받은 경우에는 당해 임대차계약의 실질내용에 따라 아래와 같이 처리되는 것입니다.
가. 건물의 소유자가 건물과 그에 부속되는 토지에 대한 임대차계약의 당사자가 된 경우에는 토지의 소유자와 건물의 소유자 사이에 증여세 과세문제가 발생하지 아니하는 것입니다.
나. 그러나, 실질적으로 토지의 소유자와 건물의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 되고 임대보증금의 귀속이 불분명한 경우에는 건물임대보증금 중 토지귀속분은 사실상 건물의 소유자가 토지의 소유자로부터 증여받은 것에 해당하는 것입니다.
○ 재삼46014-128, 1999.1.21
다른 사람이 소유하는 토지위에 건물을 소유하는 자가 당해 건물 일부분을 자녀에게 증여할 때 본인이 임대계약당사자로서 임차인한테 받은 임대보증금(채무)중 증여하는 건물 지분비율만큼을 수증자에게 인수시킨 사실이 확인되는 경우에는 증여재산인 건물의 가액에서 수증자가 인수한 임대보증금을 차감하는 것이며, 건물과 부수토지의 소유자가 임대계약당사자로서 임대보증금의 귀속이 구분되지 아니하는 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 구상속세법시행령 제5조 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분하여 건물에 귀속되는 임대보증금중 증여하는 건물비율만큼을 증여재산가액에서 차감하는 것입니다.
이 경우 그 채무액에 상당하는 부분에 대하여는
소득세법 제88조 제1항
의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.