공동저당권이 설정된 상속재산의 가액 평가는 당해 재산이 담보하는 채권최고액을 공동 저당된 재산의 상속개시 당시 가액으로 완불하여 계산한 금액과 상속세법 시행령 제5조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액에 의하는 것임
전 문
[회신]
1. 귀 질의의 경우와 같이 공동저당권이 설정된 상속재산의 가액 평가는 상속개시일 현재 설정되어 있는 당해 재산이 담보하는 채권최고액을 공동저당된 재산의 상속개시 당시 가액으로 완불하여 계산한 금액과 상속세법 시행령 제5조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액에 의하는 것이며
2. 당해 재산이 담보하는 채권최고액의 안분계산은 상속개시 당시의 시가를 기준으로 하는 것이나, 일부 재산의 시가가 분명하지 아니한 경우에도 전부에 대하여 상속세법 시행령 제5조의 규정에 따라 평가한 가액을 기준으로 하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 부친의 사망으로 상속세 업무와 관련한 상속재산 평가에 대하여 궁금한 사항이 있어 아래와 같이 질의 합니다.
아 래
가. 부친(1990.05.07 사망)의 토지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지위에 1989.07.04 본인(상속인)의 건물을 5층으로 신축하고 ○○생명보험(주)에 2층부터 5층 7가지 임대보증금 \600,000,000 에 임대계약을 하고 ○○생명보험(주)에 채무자를 본인으로 담보제공자를 부친으로 하여 1989.02.27 채권최고액 \612,000,000과 1989.04.27 채권최고액 \108,000,000 계 \720,000,000의 채권최고액으로 근저당 설정계약을 하였음
나. 임대계약서의 내용
제3조 (임대차 보증금)
1) 보증금은 일금 \600,000,000으로 한다.
2) 을은 갑에게 다음과 같이 보증금을 지급하기로 한다.
계약금 일금 \70,000,000은 계약체결시 지급하고
중도금 일금 \230,000,000은 대지근저당설정 후 지급하고
잔금 일금 \300,000,000은 건물근저당 선정후 지급한다.
(1, 2항에 기재한 금액은 층별로 계약한 내용을 합산한 금액임)
제5조(담보제공및 증액설정)
1) 갑은 을의 보증금에 대한 채권보전을 위하여 갑 또는 담보제공자의 소유부동산에 대지 24순위, 건물 1순위의 근저당을 설정하기로 하여 채권최고액은 일금 \720,000,000으로 한다.
다. 근저당 설정계약서의 내용
제1조(피담보 채권의 범위)
채무자는 채무확정시 7가지의 채권자에 대한 보증금, 이자, 위약금 채무 불 이행으로 인한 손해배상 저당권의 실험비용을 포함한 갑의 채권최고액 일금 \720,000,000을 공동담보하기 위하여 근저당권 설정자의 소유인 별지목록 부동산에 대지 순위, 건물 순위의 근저당권을 설정한다.
제2조(근저당권 효력의 범위)
1) 근저당권의 효력은 본 계약 체결당시의 근저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
2) 근저당권의 효력은 본 계약체결 이후 채무이행시 7가지의 근저당 부동산상에 신축 또는 증축된 물건과 종물에 미친다.
라. ○○생명보험(주)에서는 근저당권 설정 당시 부동산(토지)에 대하여 공신력 있는 감정기관에 감정의회를 하지 않고 자체평가하였으며 본인은 임대계약서 재3조및 5조에 의거 대지및 건물을 근저당 설정하였는바 토지를 먼저 근저당을 설정하고 중도금을 받았으며 건물은 신축중에 있었으므로 완공후에 근저당을 설정하고 잔금을 받아 계약서대로 이행한 것임.
마. 참고 : 건축허가일 1988.11.05 근저당 설정일 : 토지 1989.02.27
건축준공일 1989.07.04 1989.04.27
건물 1989.07.14
임대계약일 1989.02.27
(층별로시차가있슴) 1989.04.27
1989.06.30
[질의내용]
가 상기 열거한 내용에 의거 ○○시 ○○동 ○○번지 부친의 소유인 상속재산인 대지를 상속 개시일(1990.05.07)현재로 평가할때 1990.05.07 현재 토지 및 건물을 공동담보로 근저당 설정한 채권최고액 \720,000,000을 상속세법 시행령 제5조의 2, 제2항에 의거 안분계산하여 토지를 평가하여야 되는지의 여부
나. 상기 다 항은 근저당 설정계약서 제2조 2항 근저당권의 효력은 근저당 본 계약 체결이후 채무이행시 7가지의 근저당 부동산 상에 신축 또는 증축된 물건과 종물에 미친다. 라는 내용은 먼저 근저당을 설정한 토지가액을 \720,000,000으로 평가하고 건물은 근저당 부동산(대지)상에 신축된 물건으로 보아 안분계산을 하지 않아야 되는지의 여부
다. 질의 2항대로 토지가액을 \720,000,000으로 평가해야 된다면 상속재산 평가는 원칙적으로 시가에 의하여 평가해야 하는 바 시가의 범위인 상속세 기본통칙39.....9 에 열거한 공신력있는 감정기관의 감정가액 및 매매실례가액 보상가액등이 토지에 대하여 나타나지 않는 바 채권최고액 \720,000,000이 토지에 대한 시기로 보아 평가해야 하는지의 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 시행령 제5조