시공사가 시행사에 대한 공사대금채권을 신탁회사에 신탁하고 이에 따라 신탁회사가 시행사로부터 공사대금채권에 갈음하여 공사 중인 주택을 분양받은 후 신탁회사가 당해 주택을 거주자에게 분양하는 경우 당해 주택은 미분양주택 과세 특례 적용 안됨
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 시공사가 시행사에 대한 공사대금채권을 신탁회사에 신탁하고 이에 따라 신탁회사가 시행사로부터 공사대금채권에 갈음하여 공사 중인 주택을 분양받은 후 신탁회사가 당해 주택을 거주자에게 분양하는 경우 당해 주택은 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3 제1항 제5호에 해당하지 아니하는 것임
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 甲법인(주택건설업)이 시공사로 참여하여 공사중인 아파트 건설과 관련하여 경기부진 등에 따라 분양율이 저조하여 A시행사로부터 공사대금 수령이 어려운 상황임
- 甲
법인은 B신탁회사와 신탁계약을 체결하여 A시행사에
대한
공사대금채권을 신탁함
- A시행사는 B신탁회사가 보유한 공사대금채권을 변제하기 위하여 공
사중인 미분양아파트에 대하여 신탁회사와 분양
계약을 체결하여 대물로 변제함
- 거
주자 乙은 아파트 준공전에 B신탁회사와 분양계약을 체결할
예정임
○ 질의내용
-
乙이 B신탁회사로부터 분양받은 아파트가
조세특례제한법 시행령 제98조의3 제1항 제5호
(주택의 시공자가 해당 주택의 공
사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택)에 해당
하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조
세특례제한법 제98조의3【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자가 서울특별시 밖의 지역(
「소득세법」 제104조의2
에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는
대통령령으로 정하는 미분양주택
(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에
「주택법」 제38조
에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
② 이하 생략
○
조세특례제한법 시행령 제98조의3
【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 법 제98조의3 제1항 전단에서 "
대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택
(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.
1 ～ 4. 생략
5.
주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
6. 이하 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다.
1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 "미분양주택 취득기간"이라 한다) 중에 사업주체(제1항제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제7호에 따른 건축주를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택
3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택
③ 이하 생략