임대주택이 재개발되는 경우

「소득세법 시행령」 제167조의3 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택의 의무임대기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(동조 제1항 제2호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함함)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 동조 제5항에 따라 양도소득세를 납부하여야 함

[회신] 「소득세법 시행령」 제167조의3 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택의 의무임대기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(동조 제1항 제2호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함함)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 동조 제5항에 따라 양도소득세를 납부하여야 합니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2006년 11월 서울 소재 5채의 국민주택 임대개시함 - 2008년 11월 임대주택 외의 일반주택 1채를 양도함 - 일 반주택은 중과 배제로 신고함( 소득세법 시행령 제167조의3 제4항 적용 ) - 2010년 11월 임대주택 중 1채가 재개발 예정임 - 재개발 주택은 국민주택 규모를 초과할 예정임 ○ 질의내용 - 임 대주택의 의무임대기간 충족 전에 1채가 재개발되어 국민주택 규 모를 초과하게 되는 경우 일반세율 적용한 일반주택에 대하여 양도소득세를 추징하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택 [수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년 (수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 나. 이하 생략 3 ～ 9. 생략 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다) ③ 제 1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 "장기임대주택 등"이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 "의무임대기간등"이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 "임대주택 등"이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다 . ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다 . 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의 무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 ⑥ 이하 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 ① ～ ③ 생략 ④ 영 제167조의3 제5항 각호 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유"라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2. 삭제 <2001.12.31 부칙> 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 3의2. 삭제 <2001.12.31 부칙> 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 ⑥ 생략