직계존비속간 분양권 이전의 증여세 해당여부

직계존비속에게 양도한 분양권은 그 분양권을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 입증되는 경우에는 그 분양권을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것임

[회신] 1. 타인으로부터 대가관계 없이 무상으로 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 그 재산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에는 양도소득세를 납부할 의무가 있는 것입니다. 2. 또한, 「상속세 및 증여세법」제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 분양권은 그 분양권을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 입증되는 경우에는 그 분양권을 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 귀 질의의 경우가 증여 또는 양도에 해당하는지 여부는 당사자간의 약정내용 및 자금출처가 확인되는 자녀의 자금으로 중도금을 불입 하는지 등을 확인하여 판단할 사항입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 본인은 경기도 용인시 00동 소재 00아파트를 2007.9.20 분양받아 현재 분양대금을 납부중에 있음 - 본인은 분양대금 중 부족한 자금을 금융기관에서 융자받고자 하였으나 고령자(87세)라는 이유로 대출을 받을 수 없고, 분양권을 타인에게 양도하고자 하였으나 부동산 경기 불황으로 프리미엄도 없을 뿐 아니라 분양권 매수 희망자도 없는 상태임 - 따라서 본인은 어쩔 수 없이 본인의 아들에게 총분양가 12억원 중 현재까지 본인이 6억원을 납입한 상태에서 분양권 1/2을 양도하며, 이후 본인이 납입하여야 할 금액 3억원(잔액 6억원 중 1/2지분)을 납입해주는 조건으로 “부동산(아파트) 공동소유 지분등기 약정서”를 작성함. - 결과적으로 전체 분양금액 12억원을 본인이 6억원, 아들이 6억원을 부담하게 되는 것임 - 분양권 이전 시점에서 프리미엄은 없음 O 질의내용 - 위와같은 경우 증여세 및 양도소득세가 과세되는지 여부를 질의함 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과 한다. ③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다 . O 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자등에 대한 양도시의 증여추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. ③ 제1항 및 제2항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 법원의 결정으로 경매절차에 의하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설) 2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 (2003. 12. 30. 신설) 3. 「국세징수법」에 따라 공매된 경우 (2007. 12. 31. 개정) 4. 「증권거래법」 제2조 제12항 의 규정에 의한 유가증권시장 또는 동조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정다수인간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2007. 12. 31. 개정) 5. 배우자등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우 (2003. 12. 30. 신설) O 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 【배우자 등에 대한 양도시의 증여추정】 ③ 법 제44조 제3항 제5호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우 를 말한다. 1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 재산-2723, 2008.09.09 【질의】 (사실관계) - 부친이 경기도 ○○시 ○○동에 조합원으로서 취득한 재건축아파트 입주권을 소유하고 있음. - 이 입주권을 아들인 본인이 실제로 금전이 오가는 매매를 통하여 매입하려고 함. - 부친은 아파트를 1998년 구입하고 재건축 전까지 53백만원에 임대를 했었고, 재건축시 임대보증금은 본인이 반환함. - 또한, 분양받은 아파트(분양가 5억8천만원)에 대한 융자(계약금 - 2차중도금)에 대한 이자도 본인이 납부하고 있고, 3차, 4차 중도금 또한 본인이 납부함. - 위의 모든 행위는 차용의 형태로 이루어졌고 이제 본인이 기 지불한 금액과 융자금액을 제외한 현금(1억5천만원)을 지불하고 소유권을 양도받으려 함. (질의내용) - 이 경우 당해 거래가 증여인지 양도인지 여부와 매매로 인정받으려면 어떤 절차와 서류를 준비하여야 하는지. 【회신】 1. 「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항 의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명 백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우는 금융자료 등에 의한 실제지급사실 및 자금출처관련 증빙에 따라 사실확인하여 판단할 사항임. 2. 또한, 위 “2.”의 경우 증여추정 규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 특수관계자간의 양도와 관련된 기질의회신문(서면4팀-3594, 2007.12.18. ; 서면4팀-695, 2005.5.6.)를 참고하기 바람 O 서면4팀-3594, 2007.12.18 【질의】 (사실관계) - 결혼한 34세 아들이 분양받은 아파트를 4억6천5백만원에 1개월전 매도함 - 그리고 아들은 외국인 회사에 취직하여 근무하면서 은행에 적금을 들어 만기에 6천만원을 받았음(이에 대한 증빙은 확실함). - 아버지인 본인이 집 2채가 있는데 종부세를 감당하기 어려워 아들의 집 매매대금과 적금으로 탄 돈(합계 5억2천5백만원)을 본인이 받고 아들에게 KB시세 7억2천5백만원 아파트 한 채를 증여하려고 하며, - 차액 2억원에 대하여는 증여하는 것으로 증여세를 납부하려고 함. (질문내용) 위와같은 경우 증여세 과세여부에 대하여 질의함. 【회신】 1. 「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항 의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법 시행령 제33조 제3항 각 호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 2. 「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항 의 규정에 의한 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것임. 3. 위 1. 내지 2.의 내용과 별도로 「소득세법」 제101조 제1항 및 같은법 시행령 제167조 제5항의 규정에 의하면, 양도소득세를 계산함에 있어 부가 자에게 부동산을 ‘시가’에 의하여 계산하는 것이며, 이 경우 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제64조와 같은법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것임.