양도 자산의 필요경비 해당 여부

거주자의 양도차익을 계산함에 있어 자산의 취득가액 포함되는 중개수수료 등 취득에 실제 소요된 부대비용 및 당해 자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출된 비용은 필요경비에 해당하나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임.

[회신] 1. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 자산의 취득가액 포함되는 중개수수료 등 취득에 실제 소요된 부대비용 및 당해 자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출된 비용은 「소득세법」 제97조 제1항에 따른 필요경비에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지는 지출증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 2. 한편, 위 비용의 지급 사실을 증명할 수 있는 서류는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있습니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2006.12. 지목인 전인 토지를 취득하면서 부동산중개인에게 법정 중개수수료를 초과하여 2백만원 지급 - 진입로 아스팔트 포장 공사비 6백만원 지출 - 토지에 조경수 식수 목적 모래 등 매입비용 7백만원 지출 - 2009. 9. 토지 양도 ○ 질의내용 - 위 지출비용 15백만원이 양도소득세 계산시 필요경비에 해당하는지 - 필요경비로 인정되는 경우 어떤 증빙을 첨부하여야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 2005.12.31> 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 생략 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 2005.12.31> 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2.~3. 생략 ② 생략 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2008.2.29> 1.~2. 생략 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. <개정 2008.2.29> 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-501, 2005.04.01. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.