개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항에 규정된 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임
전 문
[회신]
1. 「소득세법」 제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임
2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항에 규정된 산식에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1985년 이전에 단독주택(지하1층, 지상2층)을 취득함
- 2006년 2월 위 주택의 1층을 근린생활시설로 용도변경함
- 2009년 10월 위 겸용주택을 양도함(양도당시 다른 아파트 1채 소유함)
○ 질의내용
(1) 장
기보유특별공제액 계산시 근린생활시설의 보유기간을 당초
취득일부터 계산하는지, 용도변경일부터 계산하는지
(2) 환
산취득가액 계산시 근린생활시설(부수토지 포함)의 취득
당시
기준시가 계산 방법
2. 질의내용에 대한 자료
○
소득세법 제95조
【양도소득금액】
① 생략
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
표1
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 |
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 |
| 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 |
| 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 |
| 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 |
| 10년 이상 | 100분의 30 |
표2 (생략)
③ 생략
④
제
2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터
양도일까지로 한다
. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 생략
○
소득세법 제99조
【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
가. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 생략
라. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
2. 이하 생략
② 생략
③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 이하 생략
○
소득세법 시행령 제164조
【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① ～ ⑥ 생략
⑦ 「
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다
. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.
국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)
⑧ 이하 생략
○ 서면4팀-2857, 2006.08.18.
(질의요지)
1. 개별주택공시가격이 고시되기 전에 취득한 주택으로서 토지와 주택의 취득시기가 상이한 경우에 있어 당해 주택에 대한 취득시점의 기준시가 산정방법
2.
취득당시에는 주택이었으나 상가로 용도변경하여 사용하다가 양도하는 경우 취득시점의 기준시가 산정방법
【회신】
「
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는
「소득세법 시행령」 제164조 제7항
의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임
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