부동산에 대한 매매계약이 체결된 이후에 잔금이 청산되지 아니한 경우(사회통념상 잔금의 대부분이 지급된 경우는 제외) ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당함
전 문
[회신]
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 매매계약 또는 법률상 효력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나 매매대금의 미지급 또는 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 미도래한 권리를 말하는 것으로, 부동산에 대한 매매계약이 체결된 이후에 잔금이 청산되지 아니한 경우(사회통념상 잔금의 대부분이 지급된 경우는 제외) ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되는 것입니다.
2. 한편, 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목 및 동항 제5호 가목에 의한 자산총액 및 자산가액은 당해법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의하는 것입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 아
파트 신축판매업을 영위하는 A법인은 건설용지를 취득하기
위하여 계약을 체결함
- 이와 관련하여 계약금 또는 중도금만을 지급한 토지에 대하
여는 장부상 토지선급금으로 계상하고, 잔금을 지급한 토지는
건설용지로 계상함
○ 질의내용
- 위
법인의 주식이 기타자산(특정주식 또는 부동산과다보유법인의 주식)에
해
당하는지를 판정(부동산 등 비율)함에 있어 장
부상 토지선급금으로
처
리된 자산이 부동산을 취득할 수 있는
권리에 해당하는지 여부
및 평가 방법
2. 질의내용에 대한 자료
○
소득세법 제94조
【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다
음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여
발생하는 소득
가. 부
동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과
이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
나. 지상권
다. 전세권과 등기된 부동산임차권
3. 생략
4. 다
음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라
한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
가 ～ 나. 생략
다. 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성, 부동산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산
② 생략
○
소득세법 시행령 제158조
【기타자산의 범위】
① 법 제94조 제1항 제4호 다목에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 다
음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주주 1인 및 기타 주주가 그 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50이상을 주주 1인 및 기타
주주외의 자에게 양도하는 경우의 당해 주식등
가.
당해 법인의 자산총액 중
법 제94조 제1항 제1호 및 제2호
의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인
나. 당해 법인의 주식등의 합계액 중 주주 1인과 기타 주주가 소유하고 있는 주식등의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50이상인 법인
2. 삭제 <1995.12.30 부칙>
3. 삭제 <2003.12.30 부칙>
4. 삭제 <2003.12.30 부칙>
5. 다음 가목 및 나목에 해당하는 법인의 주식등을 양도하는 경우의 당해 주식등
가. 당해 법인의 자산총액 중
법 제94조 제1항 제1호 및 제2호
의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80이상인 법인
나. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 의한 골프장업ㆍ스키장업등 체육시설업 및 「관광진흥법」에 의한 관광사업중 휴양시설관련업과 부동산업ㆍ부동산개발업으로서 기획재정부령이 정하는 사업을 영위하는 법인
② 제1항제1호의 경우 주주 1인과 기타 주주가 주식등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 3년내에 그들이 양도한 주식등을 합산한다. 이 경우 동항 본문 및 각호에 해당하는 여부의 판정은 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간의 초일 현재의 당해 법인의 주식등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.
③ 제1항 제1호 가목 및 동항 제5호 가목의 규정에 의한
자산총액 및 자산가액은 당해법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의한다
. 이 경우 다음 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다.
1.
「법인세법 시행령」 제24조 제1항 제2호
바목 내지 사목의 규정에 의한 무형고정자산의 금액
2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금ㆍ금융재산(
「상속세 및 증여세법」 제22조
의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액
○
소득세법
기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】
영 제157조 제3항에서 "부동산을 취득할 수 있는 권리"라 함은 법 제98조에서 규정하는
취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리
를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.
1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)
2. 지방자치단체·한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
4.
부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
○ 재산세과-269, 2009.09.21.
(사실관계)
- 갑은 부동산개발업을 운용하는 A법인(비상장, 중소기업)의 주식 100% 소유
- A
법인은 부동산을 취득하기 위해 매매계약을 체결하였으나 아직
잔금일이 도래하지 않아 기 지급금을 선급금으로 회계처리
- 갑은 A법인의 주식 100%를 을에게 양도하고자 함
(질의)
- 매매계약을 통해 계약금 및 중도금을 지급한 당해 자산을 선급금으로 회계 처리한 경우로서 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당 하는지 여부
(회신)
- 소
득세법 제94조 제1항 제4호 다목에서 규정하는 “기타자산”이라
함은 같은법 시행령 제158조 제1항 제1호 및 제5호에 해당하는 것을 말함
- 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 매매계약 또는 법률상 효
력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나
매매대금의 미지급 또는 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 미
도래한 권리를 말하는 것으로, 귀 질의와 같이
쟁점 부동산에
대한 매매계약이 체결된 이후에 잔금이 청산되지 아니한(사회
통념상 잔금의 대부분이 지급된 경우는 제외) 경우
소득세법
제94조 제1항 제2호의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당
되는 것임