미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용여부

“미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”는 조세특례제한법 시행령 제98조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양주택을 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택에 대하여 적용하는 것임

[회신] 「조세특례제한법」제98조의3 제1항의 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”는 같은 법 시행령 제98조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양주택을 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자 포함)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010.2.11.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)한 주택에 대하여 적용하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 당 사는 경남 사천시에 902세대 아파트를 신축하여 분양하는 업체임 - 2009.2.12. 현재 미분양아파트가 분양된 후 계약 해지되어 다시 분양할 예정임 ○ 질의내용 - 위 계약 해지된 아파트를 제3자가 ’10.1.2.에 분양받는 경우 과세특례 적용여부 - 계약 해지한 자의 세대원이 ’10.1.2.에 분양받는 경우 과세특례 적용여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2009.5.21> 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특 례】 ① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재산세과-1459, 2009.07.17. 「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함함)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 주택이 아닌 주택(귀 질의 경우 105동 802호)은「조세특례제한법」제98조의3 “미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”가 적용되지 아니합니다(같은 뜻 : 재산세과-1339, 2009.7.2.).