사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우로서 토지소유자가 건물의 일부를 임차하고 있는 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지급하는 임대보증금 및 임대료는 “제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액” 산정시 임대료 등에 포함되는 것임
전 문
[회신]
○ 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항에 따라 부동산을 평가하는 경우로서 토지소유자가 건물의 일부를 임차하고 있는 경우 토지소유자가 건물소유자에게 지급하는 임대보증금 및 임대료는 같은 법 시행령 제50조 제8항 제2호 나목의 “제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액” 산정시 임대료 등에 포함되는 것이며, 이 경우 토지소유자가 지급하는 임대료가 시가에 해당하지 아니하는 경우에는 시가를 적용하는 것임
○ 귀 질의 “2”의 경우 종전 질의회신문(재산세과-810, 2010.11.01)을 참고하시기 바람
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- 6층 상가건물의 토지는 아버지 소유, 건물은 자녀 소유임
- 1~5층은 제3자에게 임대, 6층은 아버지가 사용
- 자녀는 아버지에게 토지사용 대가로 임대료(보증금 1억, 월100만원) 지급하고 있음
- 자녀는 제3자에게 1~5층을 임대하고 있음(보증금 5억, 월500만원)
-
자녀는 토지소유자인 아버지에게 6층 건물 임대료로 보증금 1억원을 받고 있
음
- 아버지는 자녀에게 해당 토지를 증여하고자 함
O 질의내용
- 임대료를 환산하여 토지와 건물의 평가액을 계산할 때 계산방법
- 임대료를 환산하여 토지와 건물의 평가액을 계산할 때 기준임대료
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세 및 증여세법 제61조
【부동산 등의 평가】
(중간 생략)
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
(이하 생략)
O
상속세 및 증여세법 시행령 제50조
【부동산의 평가】
(중간 생략)
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 1년간 임대료를 기획재정부령으로 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <신설 1998.12.31, 2008.2.29, 2010.2.18>
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18>
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 종전 질의회신문
O 재산상속46014-415, 2000.04.03
토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 설정된 재산을
상속세및증여세법 제61조 제7항
의 규정에 의하여 평가할 때, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자가 되거나 건물의 소유자와 토지의 소유자가 공동으로 임대차계약의 당사자가 된 경우에도 임대료 등의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 평가하는 것이며, 그 귀속이 불분명한 경우에는 전체 평가액을 당해 재산의 시가(시가가 불분명한 경우에는 같은법 제61조 내지 제65조의 규정을 준용하여 평가한 가액)의 비율로 안분하는 것입니다.
○ 서면4팀-3694, 2007.12.27
「상속세 및 증여세법」 제61조 제7항
의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 부동산을 평가함에 있어서, 층별 호수별로 구분 등기되어 있지 않은 경우에는 토지 및 건물 전체(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함)에 대하여 임대료 등을 기준으로 같은 법 시행령 제50조 제7항이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 당해 부동산의 가액으로 하는 것임.
○ 재산세과-810, 2010.11.01
[ 제 목 ]
임대차계약이 체결된 재산평가시 월 임대료가 수입금액에 따라 달라지는 경우 1년간 임대료 평가 방법
[ 요 지 ]
사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년간 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임
[ 회 신 ]
「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년간 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임