재건축 주택의 거주기간 계산 방법 및 고가주택 해당 여부

재건축 주택을 양도하는 경우 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서의 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산함

[회신] 1. 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축 주택을 양도하는 경우 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서의 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것입니다. 2. 한편, 2008.10.7. 이후 주택 및 이에 부수되는 토지를 양도하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하지 않는 경우에는 고가주택에 해당하지 아니하며, 비과세 대상 자산을 양도하는 경우 원칙적으로 양도소득세 신고의무는 없는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2001.2.6. 송파구 소재 아파트 취득 - 2004.3.17. 위 아파트 재건축사업시행인가 - 2005.5.6. 위 아파트 관리처분계획인가 - 2008.9.30. 재건축 완료 - 위 아파트에서 거주기간 : 2002.10.22. ～ 2004.12.3. - 위 아파트를 양도할 예정임 ○ 질의내용 (1) 1 세대 1주택 비과세 판정시 사업시행인가일 이후에 실제로 거주한 기간이 거주기간으로 인정되는지 여부 (2) 위 주택의 실지양도가액이 6억원 초과 9억원 이하인 경우 1세대 1주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 ～ 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) 1. 이하 생략 ② ～ ⑦ 생략 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다 . (2008. 2. 22. 개정) 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설) 2. 생략 ⑨ 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 [1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다] 이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 10. 7. 개정 ) ② 이하 생략 ○ 서면4팀-179, 2006.2.2 도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세 판정 및 소득세법 제95조 제2항 의 장기보유특별공제율을 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임.