위탁매매수수료가 양도비용에 해당하는지 여부

자산을 양도하기 위하여 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용・공증비용・인지대・소개비 등을 포함하는 것임

[회신] 자산을 양도하기 위하여 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용․공증비용․인지대․소개비 등을 포함하는 것입니다. 귀 질의의 비용이 양도비용에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 토지 등을 양도함에 있어 중개수수료외에 수탁자에게 위택매매수수료를 주고 세금계산서를 수취할 예정임 [질의사항] - 양도인이 위탁매매수수료를 지급하고 세금계산서를 수취할 경우 소득세법 제 97조에 의한 양도비로서 양도차익 계산시 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006.12.30. 제목개정) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ② ～ ⑦ (생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① ～ ④ (생략) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2007. 2. 28. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (2007. 2. 28. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -501 2005.04.01 [ 질의 ] 1. 양도차익을 실거래가로 계산시 「국세청 세금절약 가이드」에서는 증빙서류의 예시로 대금수수 또는 무통장 입금영수증도 해당된다고 하는데, 부동산소개비의 경우 단순한 임의 영수증 또는 무통장입금영수증도 해당되는지? 취득외의 양도시의 부동산소개비도 비용으로 인정되는지? 2. 양도자산의 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용에 있어 공사대금의 경우 세금계산서외에 인터리어 사업자가 발행한 단순 공사대금 영수증 또는 무통장입금 영수증이 증빙서류로 인정받을 수 있는지? [ 회신 ] 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경,개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임 . 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것임. ○ 서면4팀-695, 2006.03.23 [질의] 1. 신규아파트 분양권을 양도하는 경우 양도소득기본공제(연 250만원) 적용 여부 2. 중개수수료를 필요경비에 산입하는 경우 입증 서류는. 3. 중개수수료 증빙이 없는 경우 실지거래가액으로 양도소득세 신고시 기준시가 개산공제액 여부 [회신] 1. 소득세법 제103조 의 규정에 의한 “양도소득기본공제”라 함은 양도소득이 있는 거주자에 대하여 당해 연도의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것을 말하는 것이나, 동법 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산의 경우에는 공제하지 아니하는 것임. 2. 소득세법 제97조 의 규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 부동산 중개수수료에 대한 입증서류로는 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 확인할 수 있는 서류 등 을 갖추어 첨부할 수 있는 것임. 3. 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 기타 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호에 규정하는 것으로 하는 것이며 지출사실을 입증 못하는 경우에는 같은법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비개산공제를 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면4팀-2287, 2005.11.23 [질의] (현황) 1. 본인은 인천시 ○○군 ○○면 소재 임야를 양도하면서 계약금은 2004.4.12. 중도금은 2004.5.31. 각각 수령하였고, 잔금은 2004.5.24. 수령하기로 계약하였으나 묘지이장 소송으로 인해 2005.9.2. 수령함. 2. 특약사항에 양도자가 묘지를 이장해 주기로 계약이 되었는데, 이름 없는 묘가 추가적으로 발생하여 이 묘지를 이장해주라는 매수자의 요청으로 소송이 진행되어 잔금청산일이 지연되었으며, 당초 계약서 내용대로 2004.5.24. 잔금을 수령하였다면 기준시가로 계산되는데, 토지투기지역으로 지정된 이후인 2005.9.2. 잔금을 수령함으로써 실거래가로 신고하게 되었음. (질의) ① 이 경우 묘지 이장비용을 양도비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ② 소송으로 인한 변호사 비용은 양도와 관련된 비용으로 인정받을 수 있는지 여부 ③ 이 경우 원 계약서 내용대로 잔금이 지급되었다면 기준시가로 신고되는데, 소송 때문에 잔금이 지연된 경우 실거래가로 신고되어 너무 차이가 나는데 구제받을 수 있는 방법은 없는지. [회신] 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. 2. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것 이나, 귀 질의 묘지이장관련 소송비용은 이에 해당하지 아니하는 것임. 3. 그리고 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비(자본적지출)로 산입하는 것이며, 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정하는 것임. ○ 소득46011-4171, 1995.11.14 [질의] 거주자가 중국에 유럽의 FUND 자금을 소개시켜 주고 소개비(사례금)조로 커미션(Commission)을 받은 경우의 소득구분 및 외국에서 소득세등의 세금을 납부한 경우의 국내에서 기납부세액으로 공제가능한지의 여부. [회신] 1. 귀 질의의 경우 거주자·비거주자의 구분은 소득세법시행령 제2조 의 규정에 의하여 구분하는 것임. 2. 무역회사에 근무하는 거주자가 중국에 유럽의 FUND 자금을 소개시켜 주고 소개비 명목으로 지급받는 커미션(Commission)은 소득세법시행령 제49조 의 2 제1항 제2호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하는 것임. 3. 또한, 동 기타소득에 대하여 외국정부에 납부된 세액이 있는 경우에는 소득세법 제76조 및 동법시행령 제128조의 규정에 의하여 외국납부세액공제를 받을 수 있는 것임.