상속재산의 평가원칙

2개의 상가건물의 소유지분을 동일날짜에 갑・을・병이 3분의 1지분으로 변경함에 있어 한 건물의 자기지분 감소분과 다른 건물의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를 교환으로 보아 양도소득세를 과세하며, 차액에 대해서는 증여세를 과세함

[회신] 귀 질의 (1)의 경우, 기존 해석사례(재산세과-1929, 2008.07.28., 재삼46014-2477, 1994.09.16)를, 질의(2)의 경우 기존 해석사례(재산세과-191, 2011.04.13., 서면4팀-126, 2007.01.10.)를 각각 참고하시기 바랍니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 2012.3.14 동일날짜에 A와 B를 취득, 취득당시 매도자와는 특수관계 없으며 증여일로부터 전후 3개월 이내 유사매매사례가액은 확인되지 않음 - 어머니(갑)은 인천 서구 ○○동 상가건물 402호(A)를 9천만원에 취득 - 아들(을)과 며느리(병)은 동일지번의 상가건물 403호(B)를 1/2씩 공유지분으로 9천만원에 취득 - 2012.8.22. 상가건물 A와 B의 소유지분을 갑․을․병 각각 1/3로 하기 위하여 아래와 같이 갑은 402호의 지분 1/3씩을 을과 병에게 증여등기하고, 동시에 을과 병은 403호의 지분 중 1/3(전체의 1/6)씩을 갑에게 증여등기함 <증여등기로 인한 지분변경 현황> | A건물(402호) | B건물(403호) | | 당 초 | 변 경 | 당 초 | 변 경 | | 소유자 | 지분 | 소유자 | 지분 | 소유자 | 지분 | 소유자 | 지분 | | 갑 | 100 | 갑 | 1/3 | 을 | 1/2 | 갑 | 1/3 | | 을 | 1/3 | 을 | 1/3 | | 병 | 1/2 | | 병 | 1/3 | 병 | 1/3 | - 상기 증여등기로 인하여 어머니(갑)은 A건물의 2/3지분(합계)을 을․병에게 증여하는 대신 B건물의 1/3지분을 증여받았음 O 질의내용 (1) 상기의 경우 동일날짜에 서로 쌍방(갑과 을․병)에게 증여하였을 경우 각각을 증여로 보고 증여세를 신고 납부하여야 하는지, 아니면 수증가액에서 증여한 가액을 차감한 금액만 증여가액으로 신고 납부하고 차감된 금액은 교환으로 보아 양도소득세를 신고납부하여야 하는지 (2) 이 때 증여재산가액의 평가는 어떻게 하는 것인지, 2012.3.14. 취득한 가액인 9천만원으로 평가하여도 되는지 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대하여 이 법에서 정하는 바에 따라 증여세를 부과한다. 1. 재산을 증여받은 자[이하 "수증자"(受贈者)라 한다]가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 재산 ○ 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 납부의무】 ① 수증자는 이 법에 따라 증여세를 납부할 의무가 있다. 다만, 수증자가 영리법인인 경우에는 그 영리법인이 납부할 증여세를 면제하되, 제45조의2에 따른 증여세를 명의자인 영리법인이 면제받은 경우에는 실제소유자(영리법인은 제외한다)가 그 증여세를 납부할 의무가 있다. ○ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】 ① 제2조에 따른 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. <개정 2010.1.1> ② 제1항을 적용할 때 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조, 제45조, 제45조의2 및 제45조의3이 적용되는 경우를 제외하고는 대통령령으로 정하는 바에 따른다. <신설 2011.12.31> ③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기등이 된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 재산에 포함한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 재분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.1.1> ○ 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다 . ② 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 "양수자"라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.12.31> ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. 1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우 2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제13항 에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제33조 【배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정】 ① 법 제44조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 양도자 및 양도자의 배우자 또는 직계비속과 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. <개정 2010.2.18, 2012.2.2> ② 법 제44조제3항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제13항에 따른 증권시장에서 이루어지는 유가증권의 매매 중 기획재정부령으로 정하는 시간외시장에서 매매된 것을 말한다 . ③ 법 제44조제3항제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.2.18> 1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ○ 상속세 및 증여세법 제49조【평가의 원칙등】 ① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (이하 생략) 2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략) 3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (이하 생략) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산세과-1929, 2008.07.28. [ 제 목 ] 지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부 [ 회 신 ] 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이 2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것임 <질의> 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게 됨 - 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 ○ 재삼46014-2477, 1994.09.16. [ 회 신 ] 배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 , 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항(현 상속세 및 증여세법 제44조제1항 및 같은법 시행령 제33조 제3항제1호)의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고 , 소득세법 제4조 (현 소득세법 제97조 )의 규정에 의하여 양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임. (질의) - A 아파트(갑 : 3/5 지분소유, 을 : 2/5 지분소유) - B 아파트(갑 : 3/5 지분소유, 을 : 2/5 지분소유) - 갑과 을은 직계존비속이며 A아파트의 ‘갑’지분과 B아파트의 ‘을’지분을 서로 교환하는 경우. 가. ‘갑’지분과 ‘을’지분의 차액은 증여에 해당한다. 나. ‘갑’지분과 ‘을’지분의 이전은 별개의 독립된 증여로 보아 증여세가 각각 과세된다. 다. 등기된 자산의 교환이므로 양도에 해당된다. ○ 법규재산 2010-251, 2010.9.2 [답변내용] 위 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2인 이상이 공동으로 소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것 이며, 지분으로 공유하고 있는 토지를 소유자별 지분에 따라 공유물 분할등기 하면서 도로접면 상황 등으로 가격이 상승한 특정부분을 분할받는 경우 가격차이로 인한 이익에 대하여 증여세가 과세되는 것임 ○ 재산세과-191, 2011.04.13. [ 회 신 ] 1. 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것으로 증여재산인 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액은 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 시가로 인정될 수 있는 것이며 2. 세무서장 등은 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우로서 그 거래가액이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」(현 재산평가심의위원회 운영규정) 제22조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의2제2항 의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임 ○ 서면4팀-126, 2007.01.10. 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」(현 재산평가심의위원회 운영규정) 제22조 제1항 제1호의 규정에 의하여 증여일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조 의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 부동산거래관리과-797, 2010.06.09. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임.