매매계약 이행중인 재산의 상속재산가액 산정 및 채무공제

상속세 신고기한 이내에 피상속인이 생전에 체결한 매매금액을 증액하는 경우 증액된 양도대금에서 이미 수령한 계약금 등을 차감한 잔액을 상속재산가액으로 하며, 상속개시 후 추가발생한 비용은 채무로 공제되지 않음

[회신] 1. 상속개시일전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이며, 귀 질의와 같이 피상속인이 부동산을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 잔금을 수령하기 전에 사망한 경우로서, 상속개시 후 잔금지급 지연을 원인으로 발생한 분쟁 등으로 상속개시일부터 6월 이내에 상속인과 양수자간에 당초 매매계약서상의 양도대금을 증액하기로 하는 협의가 성립한 경우에는 변경된 총 양도대금에서 피상속인이 영수한 금액을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 하는 것입니다. 2.「상속세 및 증여세법」제14조 제1항 제3호의 규정에 의하여 상속재산가액에서 차감할 채무라 함은 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항의 규정에 의하여 입증되는 것을 말하는 것으로서, 상속개시일 이후 추가 발생한 비용은 이에 해당하지 않는 것입니다. 귀 질의의 경우는 당초 계약내용 등을 확인하여 상속개시일 현재 확정된 채무 및 추가발생비용 등을 판단할 사항입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 피상속인은 2008년 6월 사망함 - 피상속인은 과거의 부동산 매각과정에서 매수자 A의 사해행위로 인한 자금경색 및 이에따른 부동산 신탁회사의 공매압력 등으로 인하여 매수자 A와의 계약을 해지하고 2007년 3월 제3의 매수자 B법인에게 불가피하게 기준시가보다 낮은가격(계약금액 70억원, 기준시가 90억원, 공매를 위한 감정가액 95억원)으로 매매계약을 체결함 - 그러나, 해당지역이 토지거래허가구역인데 토지거래허가가 구청에서 반려되는 등 법적인 문제로 인하여 지체되었으며 그 과정에서 피상속인이 사망함 - 상속개시일 이후인 2008년 8월 상속인이 금융비용(연체이자) 등의 부담으로 인하여 거래가격의 증액을 요구하였고 매수자 B법인이 이에 응하여 2007년 3월 계약서를 상속개시일 이후에 계약일자의 변경없이 거래금액을 80억원으로 수정함 - 그 이후인 2008년 9월 토지거래허가에 대한 대법원의 확정판결로 구청의 토지거래를 득하여 이에따른 잔금청산 및 소유권이전등기를 완료함 - 또한, 상속개시 전에 부동산 매매계약의 이행을 위하여 입주업체들에 대한 명도 비용이 발생하는 경우 이는 양도자가 부담하기로 하였는 바, 개별적인 임대차 계약서의 위약조항 등에 따른 명도비용의 합게액은 1억원이나, 상속세 신고기한 내에 현실적으로 발생한 명도비용은 2억원 이었고 이를 지급함 O 질의내용 1. 위와같은 경우 상속재산의 평가를 어떻게 하는지 2. 상속재산가액에서 공제할 채무와 관련하여 위 명도비용은 전체 지급한 금액을 공제받을 수 있는지 여부를 질의함 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】 ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다. 1. 공과금 2. 장례비용 3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다) (1998. 12. 28. 개정) O 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 ② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다. (2005. 8. 5. 개정)