도시 및 주거환경정비법이 적용되지 않은 입주권을 주택으로 보는지 여부

주택으로 간주되는 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 한하는 것임

[회신] 1. 주택으로 간주되는 조합원입주권은 「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 한하는 것입니다. 2. 귀 질의에 있어, 「도시 및 주거환경정비법」의 적용을 받지 않는 일단의 주택지조성사업에 의한 조합의 입주권은 당해 주택의 완성일까지는 주택으로 간주되지 않는 것입니다. 3. 따라서, 당해 주택의 완성일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 요건에 해당할 경우 「같은법 시행령」 제155조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 고가주택 부분은 제외)하는 것입니다. . 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2002.3월 주택 1채를 취득(2년 이상 거주하였음) - 2004.7월 양천구 목동 406번지 일대 구 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법)에 의하여 지정된 지구단위계획구역 내에 아파트 입주권이 부여된 나대지 취득(조합원입주권) - 2005.4월 조합원총회에서 관리처분 승인됨 [질의내용] - 「도시 및 주거환경정비법」을 적용받지 않는 조합의 입주권인 경우 당해 아파트 준공후 1년 이내에 종전주택 양도시 일시적 2주택으로 비과세 가능 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함 한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다.(이하 생략) ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2006.5.24> 1. "정비구역"이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다. 2. 이하 생략 ○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 【정비계획의 수립 및 정비구역의 지정】 ① 생략 ② 시·도지사는 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각 호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조 의 규정에 의하여 특별시·광역시·도(이하 "시·도"라 한다)에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. <개정 2005.3.18> ③ 시·도지사는 제2항의 규정에 의하여 정비구역을 지정 또는 변경지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다.<개정 2008.2.29> ④제3항의 규정에 의하여 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 국토의계획및이용에관한법률 제52조제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. ⑤「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 본다.<신설 2005.3.18> ⑥정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항 의 규정에 의한 건폐율 등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "지구단위계획구역"은 "정비구역"으로, "지구단위계획"은 "정비계획"으로 본다.<신설 2005.3.18> ⑥ 이하 생략 ○ 도시개발법 제2조 (정의 ) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 1. "도시개발구역"이라 함은 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조 및 제9조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다. 2. "도시개발사업"이라 함은 도시개발구역안에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. ○ 제9조 (도시개발구역지정의 고시 등 ) ① 생략 ②도시개발구역이 지정·고시된 경우 당해 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역과 대통령령이 정하는 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 본다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조제2호 의 규정에 의한 제2종지구단위계획구역 및 동법 제37조제1항제8호의 규정에 의한 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2002.12.30, 2007.4.11> ③시·도지사가 도시개발구역을 지정·고시한 때에는 건설교통부장관에게 그 내용을 통보하여야 한다. ④제2항의 규정에 의하여 결정·고시된 것으로 보는 사항에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조 의 도시관리계획에 관한 지형도면의 고시는 동법 제33조의 규정에 불구하고 제5조제1항제2호의 도시개발사업의 시행기간안에 할 수 있다.<신설 2002.12.30, 2007.4.11> 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-2991, 2007.11.14 【질의】 (사실관계) - A주택 : 대구에 소재하는 주택으로 2001.2. 취득하여 보유 중 2007.10. 양도 - B주택 : 2002.5. 취득하여 보유 중 2005.8. 관리처분인가로 현재 입주권상태임. - C주택 : 서울에 소재하는 주택으로 2007.2. 신규로 취득하여 현재 거주중 (질의내용) - A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있는지 (갑설) B주택은 2006.1.1. 이전에 관리처분인가가 난 입주권으로 주택 수에 포함되지 아니하므로 C주택을 취득 후 1년 이내에 A주택을 양도한 경우로 이는 일시적 2주택에 해당되어 비과세에 해당함. (을설) B주택이 2006.1.1. 이전 관리처분인가를 득하였다하여도 종전주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 자에 해당된다고 볼 수 없어 과세대상임. 【회신】 1. 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(고가주택은 제외)하는 것임. 2. 위1.을 적용함에 있어서 보유하던 다른 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 멸실된 때에는 이를 주택으로 보지 아니하고 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 보는 것임. ○ 서면4팀-2380, 2007.08.03 【질의】 (사실관계) - 1993년 8월에 A주택을 취득하고 1999년 5월에 B주택을 취득하여 보유하고 있는 중 B주택이 2005.12.30.에 도시 및 주거환경정비법에 의하여 재건축 관리처분인가되어 2006.12.23. 멸실등기됨. - 2006.12.26. C주택을 취득하고 2007.8월 A주택을 매도코자 함. (질의내용) - 위의 A주택의 양도소득세가 일시적인 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 종전주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(고가주택은 제외)하는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 보유하던 다른 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 멸실된 때에는 이를 주택으로 보지 아니하고 주택을 취득할 수 있는 권리(입주권)로 보는 것임. ○ 서면4팀-1830, 2007.06.04 1. 1세대2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 「동법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임. 2. 또한 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의거 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 보는 것임. ○ 서면5팀-803, 2008.04.15 (사실관계) - A주택 : 2001.10.12. 인천 남구 소재 빌라(고급주택에 해당하지 아니함)를 본인 명의로 취득하여 세대 전원이 거주중임. - B주택 : 2005.8.23. 재건축조합원으로부터 처가 조합원입주권을 승계 취득하여 현재 보유 중. 재건축조합 사업승인일 : 2005.3.30. 관리처분계획 인가일 : 2005.11.22. 완공예정일 : 2009년 12월경 (질의내용) - A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세에 해당되는지 여부 및 비과세에 해당하는 경우 언제까지 양도하여야 하는지 질의함. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용하는 것이며, 여기에서 “다른주택”이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.31. 이전) 또는 관리처분계획 인가일(2005.6.1. 이후) 이후에 재건축조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계받아 취득한 재건축주택인 경우 그 재건축주택의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-1000, 2008.04.22 (사실관계) - 거주자 갑은 1986년 취득한 A주택에서 거주하고 있음. - 2005.5.16. 사업시행인가된 재건축아파트 조합원입주권을 2005년 8월 승계 취득함 : 2009년 12월 입주예정임. (질의내용) - 재건축 주택이 완공된 후 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법시행규칙」 제72조 제1항 에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항 규정을 적용하는 것임. 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계하여 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받는 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ( 이 하 여 백 )