실질소유자로서 취득한 체비지 매수대금을 차입한 금전으로 지급하는 경우 증여로 보지 않는 것이며, 명의신탁 증여의제 규정은 등기 등을 요하는 재산이 아니거나 토지와 건물의 경우에는 적용하지 않음
전 문
[회신]
1. 실질소유자로서 취득한 체비지에 대한 매수대금을 실제 차입한 금전으로 지급하는 경우 그 취득에 대하여는 증여로 보지 않는 것이며, 권리의 이전이나 그 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는 그 명의자로 등기 등이 된 날에 그 재산의 가액을 명의자가 실제소유자로부터 증여받은 것으로 보는 것이나, 등기 등을 요하는 재산이 아니거나 토지와 건물의 경우에는 그러하지 않는 것입니다.
2. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것입니다. 또한, 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 등 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 시가를 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하는 것이며, 「상속세 및 증여세법」제35조(저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것입니다. 귀 질의의 경우는 실제소유자 여부 및 실제 거래금액 등을 확인하여 위에 해당하는지 여부를 판단할 사항입니다
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
O 사실관계
- [갑]은 [을](갑과 을은 특수관계인임)의 권유로 2003.1.9 00시 토지구획정리사업지구(이하 ‘쟁점토지’)에 속하는 쟁점토지를 금 3,130,000,000원에 전소유자로부터 매입하는 계약을 체결하고 금 3억원은 계약금으로 지불하였으나, [을]은 [갑]에게 2003.1.23일경 [갑]이 전소유자와의 매매계약을 해제하면 [갑]등으로부터 쟁점토지금액 전액을 투자받아 쟁점토지를 [을]이 매수하고 1-2년 이내에 쟁점토지에 건물을 신축,분양하여 투자금액을 보장하고, 연20%에 상당하는 금액을 원금에 가산하여 지급하겠다고 하여 [갑]은 이에 동의함
- 이에따라 [갑]은 [갑]과 전소유자 간의 쟁점토지에 대한 부동산매매계약을 해제하고 [갑]은 2003.1.9부터 2003.4.31까지 쟁점토지 구입대금을 전액 대여(투자)하였고
- [을]은 차입금으로 전소유자에게 매매대금 및 개발비 등으로 지불하고 [을]명의로 쟁점토지를 소유함
- 쟁점토지는 구획정리지구내 체비지로 지적공부가 완성되지 않아 등기할 수 없는 토지였고 주변상권이 형성되지 않아 담보제공도 곤란하였으며 분양가능성이 낮아 현재 사업성이 없어졌슴
- 따라서 [을]은 [갑] 등이 대여한 투자금액을 반환할 수 없게 되었을 뿐 아니라 구체적인 분양계획과 투자금 반환계획을 세우지 못하여 2008.9월결 쟁점토지에 대한 소유권을 [을]에게서 [갑]이 투자한 금액(3,130,000,000원)에 명의변경 해 주기로 부동산 매매계약을 체결함
O 질의내용
1. [을]의 취득시 쟁점토지 대금을 [갑]이 대여해 주고 [을]의 명의로 취득한 것이 증여에 해당하는지 여부
2. 쟁점토지를 2008년 현재(2008년 공시지가 50억원에 해당) [을]명의에서 [갑]명의로 당초 취득금액 3,130,000,000원에 재취득한 경우
- 쟁점토지 전액(공시지가 50억원)을 증여로 보는지 여부
- 50억 - 30억원에 해당하는 금액을 증여로 보는지 여부
- 실제 투자금액 환원으로 사실상 명의신탁 해지이므로 증여문제 없고 [갑]의 취득일을 [을]의 취득일로 보는지
3. 명의변경에 따른 양도소득세 문제는?
4. 등기되어있지 않은 체비지를 명의신탁하였다가 환원하는 경우 증여의제에 해당하는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
소득세법
제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(
「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항
본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
②
「도시개발법」
기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)
O
상속세 및 증여세법
제45조의 2 【명의신탁재산의 증여의제】
① 권리의 이전이나 그 행사에 등기등을 요하는 재산(토지와 건물을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 있어서 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는
「국세기본법」 제14조
의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기등을 한 날(그 재산이 명의개서를 요하는 재산인 경우에는 소유권취득일이 속하는 연도의 다음 연도 말일의 다음날을 말한다)에 그 재산의 가액을 명의자가 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2007. 12. 31. 개정)