토지거래허가를 받지 않은 재산의 상속재산 해당여부

토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 허가받지 아니하고 제3자와 매매계약을 체결하여 매매대금의 잔금까지 수령한 경우, 그 토지는 상속재산의 범위에 포함되는 것임

[회신] 피상속인이 생전에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 허가받지 아니하고 제3자와 매매계약을 체결하여 매매대금의 잔금까지 수령한 경우, 그 토지는 「상속세 및 증여세법」 제7조에 의한 상속재산의 범위에 포함되는 것입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 질의자가 보유하고 있던 고양시 00동 농지를 2002.4.17. [갑]법인에게 매도하면서 “국토의계획 및 이용에 관한법률” 제117조에 의한 토지거래허가를 받아 소유권이전이 가능한 시점에 매매계약의 효력을 발생케 하는 이른바 민법상 “정지조건부 매매계약”을 체결하고 - 매매대금의 잔금까지 청산하였으나 아직도 토지거래허가를 받지 못하여 매수인에게 소유권을 이전하지 못하고 매도인의 명의로 등기되어 있음 - 이와같이 조건성취 여부가 확정되지 않은 상태로 장기간이 소요되자 매매당사자는 매매의 법률관계를 조속히 완결하고자 “추가 매매계약 특약서”를 작성하였는 바, 그 특약의 내용은 1) 특약일 이후 매매 당사자들은 유보된 매매계약 해제권을 상실하고 2) 매수인은 소유권에 기한 토지의 사용수익권을 가지며 3) 매수인은 토지에 부과되는 제세 공과금 등을 매수인 부담으로 하며 4) 토지가 수용되는 경우 보상금도 매수인이 수령하되 명의인(매도인)에게 지급될 때는 그 금액을 즉시 매수인에게 반환하여야 하며, 따라서 토지에서 손실이 생기는 경우에도 그 손실은 매수인의 부담으로 하고 5) 매도인은 이 특약의 효력발생일로부터 기산하여 기한내 양도소득세 신고를 하는 등 6) 따라서 매도인과 매수인은 모두 소유권이전이 이루어진 것과 똑같은 권리와 의무를 행사하게 되며 다만, 소유권이전이 가능하게 되는때에 그 이전(등기)행위만을 서로 협력하여 이행하기로 함 O 질의내용 - 위와같은 법률관계에 있는 도중에 매도인이 사망하였을 때 그 매도한 토지가 상속재산에 포함되어 상속세 부과대상이 되는지 여부를 질의함 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제7조 【상속재산의 범위】 ① 제1조의 규정에 의한 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. ② 제1항의 규정에 의한 상속재산중 피상속인의 일신에 전속하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 이를 제외한다. 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 재산-822, 2009.04.29 * 【질의】 (사실관계) - 개인이며 농부였던 고인(이하 [갑])은 1994.9.23. 농지 두필지(A,B)를 구매하여직접 농사를 지으며 보유하던 중 2006.4월에 시행업을 하는 법인(이하[을])에게 약 20억원에 매도하기로 계약서를 작성하고 계약금을 수령하였으며 그 후 2006.11월에 잔금까지 모두 수령함. - 이렇게 매매한 토지 A,B는 토지거래허가구역에 소재하고 있으나 토지거래허가를 득하지 못한 상태에서 매매(추후 토지거래허가에 협조하기로 함)였고, 이에 매매대금을 지급한 법인[을]은 거래 성사를 담보하기 위하여 토지A,B에 채무자를 [갑]으로 채권자를 PF자금을 대출한 은행으로 하는 근저당 39억원을 설정함. - 한편, 잔금을 수령한 [갑]은 2006.11월에 양도소득세를 자진신고 납부함. - 그러나, [갑]은 토지거래허가신청을 하지 않았고 그 허가도 득하지 못한 상태에서 2008.8.21. 사망하였고 [갑]의 사망시 [갑]의 명의로 등재되어 있던 자산은 위 토지A,B외에 인근 농지 수필지와 예금일부, 주택 등이 있으며 이는 상속인인 아들(이하 [병])에게 모두 단독상속([갑]의 배우자는 생존하나 상속포기함)할 예정임. - 토지 A,B는 [병]에게 상속시키지 않고 [갑]에게서 매수자인 [을]로 바로 등기하려고 하였으나 토지거래허가구역 안에 존재하는 토지를 토지거래 신청 및 허가를 득하기 전에 매도계약자인 [갑]이 사망하였으므로 매매자체가 법률상 무효가 되어 [병]에게 상속등기를 한 후 [을]에게 매도를 하는 형식을 취하여야만 [을]에게 등기가 된다고 하기에(이 경우에도 토지거래허가는 득하여야 함) 상속개시일로부터 6월이내에 [병]에게 [갑]명의의 모든재산(토지A,B포함)을 상속등기 한 후 역시 상속개시일로부터 6월 이내에 토지 A,B를 [병]이 [을]에게 매매대금 20억언으로 매도하되 그 매매대금은 [병]이 승계한 [갑]의 채무 20억(매매무효가 된 토지 A,B의 매매계약으로 받았던 금액)으로 반제하는 내용으로 하는 새로운 매매계약과 매매를 하고자 함. (질의내용) - 위와같은 경우 토지A,B를 상속재산에 포함시켜야 하는지 여부 및 포함한다면 그 가액 및 채무공제액은. 【회신】 피상속인이 생전에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항 에 의한 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 허가받지 아니하고 제3자와 매매계약을 체결하여 매매대금의 잔금까지 수령한 경우, 그 토지는 「상속세 및 증여세법」 제7조 에 의한 상속재산의 범위에 포함되는 것이며, 기 수령한 거래대금은 같은 법 제14조 제1항 제3호에 의한 채무에 해당함. 이때, 당해 토지의 평가는 「상속세 및 증여세법」 제60조 , 제61조 및 제66조 등에 따라 하는 것임.