양도 해당 여부

임대차계약이 체결되어 있는 상가건물의 시가를 확인할 수 없는 경우 임대료 등의 환산가액과 기준시가 중에서 큰 금액으로 평가하며, 이 경우 임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 함

[회신] 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 상가건물에 임대차계약이 체결되어 있는 경우 그 상가건물과 그 부수토지의 가액은 「상속세 및 증여세법」제61조제5항에 따라 임대료 등의 환산가액과 같은조 제1항부터 제4항까지의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 임대료 등의 환산가액을 계산할 때 상가건물과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 같은법 시행령 제50조제8항제2호나목에 따라 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 하는 것입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 증여물건 : 경기도 성남시 ○○동 소재 근린점포 단층건물 1층 - 동 상가건물의 부수토지는 자녀 3인이 1989년 모친으로부터 증여받아 각 1/3지분씩 공동소유하고 있고 상가건물은 현재 모친의 단독소유이며 자녀 3인이 토지와 마찬가지로 상가건물을 모친으로부터 1/3씩 증여받을 계획임 - 상가건물 및 그 부수토지의 기준시가(2012년 기준)는 토지 1,743백만원, 건물 27백만원임 - 증여물건의 임대현황(임차인 2명)은 다음과 같으며 총 임대료 5천만원, 연간 2,640만원 임대수입이 발생하고 있음 ① 보증금 4천만원, 월 임대료 140만원 ② 보증금 1천만원, 월 임대료 80만원 - 임대차계약 당사자는 상가건물 소유자인 모친으로 임대보증금과 임대료를 지급받고 있으며, 임대수입에 대해서는 모친이 임대사업자등록을 하고 부가가치세와 소득세 등을 신고해 오고 있음 - 모친은 토지소유자인 자녀 3인과는 임대차계약없이 토지를 무상으로 사용하고 있으며 임대보증금 외에 별도 담보채무는 없음 O 질의내용 - 상기 증여물건(상가의 건물부분)에 대한 평가방법은 임대료 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 계산한 건물분 환산가액과 건물의 기준시가 중 큰 금액으로 평가하는 것이 맞는지 - 임대료 환산가액 = 50,000,000원 + 26,400,000원/0.12 = 270백만원 건물분 안분가액 = 270백만 × 27백만/1,743백만 = 4.18백만원 - 건물분 평가액 : 27백만원 =MAX(27백만원, 4.18백만원) 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 상속세 및 증여세 법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ② ～ ④ 생략 ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2> (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 ⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18> 1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산세과-142, 2010.03.09 [ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법 시행령」제50조 제8항 제2호 나목(대통령령 제22042호, 2010.2.18)에 따라 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 함 ○ 재산세과-945, 2009.05.15 [ 제 목 ] 임대차계약이 체결된 부동산의 평가 [ 회 신 ] 상속개시일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지와 건물에 해당하고 사실상 임대차계약이 체결되어 있는 경우에 당해 토지와 건물의 가액은 「상속세 및 증여세법」제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대보증금 등의 환산가액과 같은 법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 적용하는 것이며, 같은 법 시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 토지와 건물을 당해 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금에 의하여 환산 평가함에 있어 토지를 공동으로 소유하는 자 중 1인이 당해 토지상의 건물의 단독소유자인 경우로서 당해 건물소유자가 임대차계약의 당사자로 제3자에게 당해 토지와 건물을 임대한 경우에는 제3자로부터 받은 임대보증금 등의 환산가액에 의하여 토지ㆍ건물가액을 평가한 후 토지ㆍ건물에 대한 기준시가로 안분하여 토지와 건물가액을 구분한 후 각각 비교하는 것임. 이 경우 건물소유자가 반환해야 할 임대보증금이 그의 지분에 대한 위의 토지와 건물의 평가액보다 큰 경우에는 같은 법 제66조 제3호의 규정에 의하여 당해 임대보증금으로 평가하는 것임 ○ 재삼46014-336, 1998.2.26 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제6호의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 가액을 평가함에 있어서 토지와 건물에 대한 임대료 등의 귀속이 구분되지 아니하는 경우 당해 재산의 평가는 전체 평가액을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액) 비율에 따라 안분하여 적용하는 것이며, 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 따라 적용하는 것임