무허가 주택의 부속토지 양도시 비사업용 토지 해당여부

지방세법상 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 도시지역은 5배 그 외 지역은 10배를 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임.

[회신] 1. 「소득세법」제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 귀 질의의 경우, 「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에「소득세법 시행령」제168조의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 1987.×.×. 서울 ㅇㅇ구 △△동 소재 토지(56㎡) 및 무허가주택(27.44㎡) 취득 - 2008.×.×. 무허가주택 멸실후 4.11. 토지를 양도 - 관할 지방자치단체에서는 주택부속토지로 재산세를 과세하여 왔음 [질의내용] - 무허가주택을 철거후 나지로 양도할 경우 비사업용 토지해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 개정) 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용토지 (2005.12.31. 신설; 법률 제7837호 부칙 제1조 2007.1.1. 시행) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함 은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설) 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착 된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 12 【주택부수토지의 범위】 법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설) 2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설) ○ 지방세법 제182조 【과세대상의 구분】 ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. (2005. 1. 5. 개정) 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정) 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 대통령령이 정하는 건축물의 부속토지 및 별도합산과세하여야 할 상당한 이유가 있는 것으로서 대통령령이 정하는 토지. 다만, 제1항 제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 토지는 이를 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. (2005. 1. 5. 개정) 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각목의 1에 해당하는 토지 (2005. 1. 5. 개정) ② 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 과세대상의 구분방법, 주택부속토지의 범위산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 1. 5. 개정) ○ 지방세법 시행령 제133조 【과세대상의 구분과 한계】 ① 1동의 건물이 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 경우에는 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거외의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 주택외의 건물의 부속토지로 구분한다. (2005. 1. 5. 개정) ② 1구의 건물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다. (2005. 1. 5. 개정) ③ 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다. (2005. 1. 5. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-3139, 2007.11.30 【질의】 (사실관계) - 2004년 6월 충남 ○○군에 소재하는 무허가 주택 6동의 부수토지(지목은 임야이나 주택과 전이 혼재해 있었으며, 전체면적에서 주택의 비율이 1/7에서 1/8 정도임)를 서울과 수원에 거주하는 2인 취득(1채는 식당 겸 주택, 나머지 5채는 주택으로 사용) - 이후 건물주를 상대로 1명은 2004년 12월 위 주택을 취득하였고, 나머지 1명은 재판(철거소송)을 해서 2006년 1월 건물에 대한 보상을 하였으며, 마지막 1집과는 2006년 10월에 합의가 되어 결국 우리가 무허가주택 전부를 취득하였음. - 이후 2006년 말과 2007년 초에 무허가 주택을 전부 멸실함(주택분 재산세 납부). (질의내용) 질의1) 지목이 임야인데 무허가주택과 그 부속토지가 사업용 토지에 해당하는지. 질의2) 위 주택에 대한 무허가건물관리대장이 없는데, 재판에서 증거로 제출한 감정평가서로 건축물대장과 같은 효력이 있는지, 아니면 재산세 납부서가 있으면 가능한지. 질의3) 토지와 주택의 소유자가 달라 지방세가 분리과세 되었는바, 주택분 부속토지는 사업용 토지 판단시 별도 판단을 하는지 즉, 소유자가 달라도 문제가 없는지. 질의4) 무허가 주택이 사업용으로 볼 수 없다면 식당 겸 주택으로 사용한 것의 식당부문에 대해서는 적용이 가능한지. 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제168조 의 7의 규정에 의하여 같은법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 같은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임. 2. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지에 해당하는 것임. ○ 서면5팀-1801, 2007.06.14 【질의】 (사실관계) - 한 울타리 내의 토지 위에 허가된 주택 30㎡(이하 “A”주택이라고 함)와 무허가 주택 70㎡(이하 “B”주택이라고 함)가 있으며, 부수토지 면적은 250㎡임. - A,B 주택과 부수토지는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함. - 소재지는 도시지역 중 전용주거지역임. (질의내용) - A, B 주택과 부수토지 전체가 비과세 대상인지 여부 - 토지 중 일부는 비사업용 토지로 중과대상인지 여부 (A 주택연적 × 5배 ＝ 사업용 토지, 100㎡는 비사업용으로 중과세) 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임. ○ 서면4팀-798, 2007.03.07 【질의】 (내용) - 인천광역시 서구 불로동 지역에 소재하고 자연녹지인 토지(지목 : 전) 194평을 2003.10.23. 취득하였음. - 위 토지 지상에는 1985년에 신축한 불법 건축물이 존재하고 당해 건축물은 주거용으로 사용하면서 재산세를 납부하고 있는 상태임. - 상기 토지는 검단신도시에 편입되는 지역으로서 개발행위제한이 2005.4.26.부터 2006.7.30.까지 되었으며, 건축허가제한이 2006.7.31.부터 2008.7.30.까지 되었음. - 위 기간이 중도에 종료되더라도 검단시도시로 편입되어 2009년 강제 수용보상될 예정임. (질의) - 위 토지는 공부상 농지(지목 : 전)이지만 1988년부터 무허가건축물(주택 120평)을 주택으로 사용하고 있으므로 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부 - 위 토지를 주택의 부수토지로 사용하다가 2009년에 수용되는 경우 당해 토지 및 무허가건물은 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 “비사업용 토지”에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비상업용토지에 해당하는 것임. 다만, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 「소득세법」 제104조 의 3 제2항 및 동법 시행령 제168조의 14 제1항의 규정에 의하여 그 사용이 금지 또는 제한된 기간동안은 사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 「소득세법」 제104조 의 3 제1항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판단하는 것임.