[회신]
귀 질의의 경우, 토지 양도차익에 대하여는 「소득세법」 제95조 제2항 본문의 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 적용하며, 건물 양도차익에 대하여는 같은항 단서의 표2에 규정된 보유기간별 공제율 적용하여 ‘장기보유특별공제액’을 계산하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 구주택 취득시기 : 1985. 1. 1. (의제취득일)
- 신축주택 준공일 : 2002. 9.17.
(신축주택면적 : 116.28㎡, 소매점 : 44.28㎡, 공용면적 : 21.06㎡)
- 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우이며, 고가주택에 해당함
○ 질의내용
- 위 건물 및 부수토지를 양도할 경우 장기보유특별공제
(갑설) 표2의 규정에 따라 토지의 경우 보유기간이 20년 이상이므로 80% 공제율 적용하고 건물의 경우 보유기간이 5년 이상이므로 20% 공제율 적용
(을설) 토지의 경우 표1의 규정에 따라 10년 이상이므로 30% 공제율 적용하고 건물의 경우 표2의 규정에 따라 5년 이상이므로 20% 공제율 적용
(병설) 토지와 건물 모두 표2의 규정에 따라 5년 이상으로 보아 20% 공제율 적용
2. 질의내용에 대한 자료
가.
관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제95조
【양도소득금액】
① 생략
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제1항제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. <개정 2008.3.21>
표1
| 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 |
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 10년 이상 | 100분의 30 |
표2
| 보유기간 | 공제율 | | 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 48 |
| 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 52 |
| 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 56 |
| 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | | 15년 이상 16년 미만 | 100분의 60 |
| 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | | 16년 이상 17년 미만 | 100분의 64 |
| 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | | 17년 이상 18년 미만 | 100분의 68 |
| 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | | 18년 이상 19년 미만 | 100분의 72 |
| 10년 이상 11년 미만 | 100분의 40 | | 19년 이상 20년 미만 | 100분의 76 |
| 11년 이상 12년 미만 | 100분의 44 | | 20년 이상 | 100분의 80 |
③ 제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2005.12.31>
(이하 생략)
○
소득세법 시행령 제159조
의2【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. <개정 2008.2.22>
○
소득세법 시행령 제160조
【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】
① 법 제95조제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2008.2.22>
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
법 제95조제1항의 규정에 의한 양도차익 × (양도가액－6억원)/양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × (양도가액－6억원)/양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
나.
관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-386, 2008.02.18.
귀 질의의 경우,
「소득세법」 제95조
규정에 의거 장기보유특별공제액을 계산함에 있어서 1층 근린생활시설(110㎡), 2층 주택(110㎡) 및 3층 주택(110㎡)과 그 부수토지(253㎡)는 동법 동조 제2항 3호 단서 규정(45%)을 적용하고, 4층 주택은 동법 동조 제2항 3호 본문 규정(30%)을 적용하는 것임
(사실관계)
- 토지 취득내용 : 취득일자 : 1974.8.10, 면적 : 253㎡
- 건물 취득 및 증축 내용
·
취득
:
1982.4.10, 면적
:
1층
근린시설
110㎡, 2층
주택
110㎡, 3층
주택
110㎡
·
증축
:
1996.9.10, 면적
:
4층 주택 60㎡
- 2007년 8월 상기 토지, 건물을 일괄양도 하였으며, 1세대1주택 보유자로 고가주택에 해당함
(질의내용)
- 상기와 같은 고가주택을 양도하는 경우 1층 근린생활시설 및 2,3층 주택은 15년 이상 보유하였으나, 4층 주택은 증축으로 15년을 보유하지 못한 경우 부속토지에 대한 장기보유특별공제를 어떻게 하여야 하는지?(보유기간의 계산)
○ 서면인터넷방문상담4팀-3706, 2007.12.28.
보유기간이 10년 이상인 토지를 양도한 경우 양도차익에 대한 100분의 30의 장기보유특별공제율이 적용되는 것임.
(사실관계)
- 1985년 9월 거주자 甲은 A토지를 취득함
- 1997년 A토지 위에 주택을 신축함
- 2006년 A토지와 주택이 수용됨
(질의내용)
- A토지 및 주택의 양도소득 산정시, A토지에 대한 장기보유특별공제율이 15%(주택 신축일부터 10년 미만)인지 30%(주택 신축과 상관없이 토지의 보유기간이 10년이상) 인지