임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우 임대기간 계산

장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정 적용시 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임

[회신] 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다. 상기의 규정을 적용함에 있어서 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것입니다. □ 질의 요지 ○ 사실 관계 - 관리처분계획인가가 난 조합원입주권을 ’03.1.12. 夫로부터 상속받아 ’06.12.28. 준공되어 현재 전세 임대중(A주택) - 조특법 제99조의 감면대상주택(B주택)을 ’03.1.12. 夫로부터 상속 ○ 질의 내용 - B주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 또는 감면여부 - 과세되는 경우 B주택의 취득시기, 취득가액 및 피상속인의 취․등록세의 필요경비 공제 여부 □ 관련 법령 등 ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. ○ 조세특례제한법 제99조 의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조제1항제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 단서 생략 ○ 대법93누20160, 1994.11.18 가. 구 조세감면규제법(1993. 12. 31 법률 제4666호로 전문 개정되기 전의 것) 제45조 제1항, 제2항, 구 조세감면규제법시행령(1993. 12. 31 대통령령 제14084호로 전문 개정되기 전의 것) 제39조 제1항, 제2항 규정의 취지는 개인기업을 법인기업으로 전환하는 것을 장려하되 그 과정에서 개입사업자가 출자금액을 부당하게 축소시키는 것을 방지하려는 것이다. 나. 법인으로 전환하는 사업장의 1년간 평균 순자산가액이라 함은 같은법시행령 제38조 제2항 제2호에서 소득세법시행령 제104조 의 규정에 의하여 계산한 금액을 말한다고 규정되어 있고, 현물출자에 의한 법인전환의 경우에는 개인사업자가 발기인으로서 정관을 작성하고 기존 사업장의 사업용 자산을 현물출자하여 주식을 인수하면 설립중의 회사가 성립하고 이로써 개인사업체는 사실상 소멸하고 신설법인의 전신에 해당하는 설립중의 회사만이 존속하며 현물출자인 이후에는 순자산가액 평가의 대상물이 존재하지 않는다는 점에 비추어 볼 때, 현물출자일이 속하는 전월의 말일부터 소급하여 1년간 매월 말일 현재의 사업용 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함)의 합계액을 공제한 다음 이를 12로 나누어 산출한 금액이 신설법인의 자본금 이하인 경우에 한하여 양도소득세가 면제되는 것으로 봄이 상당하다. 다. 개인사업자가 1년 이상 그 사업에 사용하여 온 부동산을 포함한 사업용 자산을 현물출자하여 주식회사를 설립함에 있어서 ‘나’항의 규정에 따라 양도소득세를 면제받기 위하여는, 현물출자일이 속하는 전월의 말일부터 소급하여 1년간 평균 순자산가액이 그 주식회사의 자본금 이하라는 점을 그 개인사업자가 입증하여야 할 것이다. ○ 서면4팀-363, 2007.01.26 1. 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제합법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 위 “1.”의 규정을 적용함에 있어서 임대하던 주택을 헐고 재건축하여 임대한 경우에는 재건축공사기간은 임대기간에 포함되지 아니하는 것임.