일반주택과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우 비과세 및 중과 판정

「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 장기임대주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되며, 장기임대주택을 제외하고 1개의 일반주택 만을 소유 중 일반주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 중과에서 제외됨

[회신] 1. 1세대 1주택 비과세 여부와 관련하여 양도일 현재 소유 주택수를 계산함에 있어 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 장기임대주택(이하 “장기임대주택”이라 함)은 주택수에 포함됩니다. 2. 한편, 1세대가 장기임대주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유 중 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 중과대상에서 제외됩니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1984년 취득한 송파구 신천동 소재 아파트가 현재 재건축 중이며 2008.8.30일경 준공 예정임 - 2008.7.7. 용인시 소재 다세대주택(19세대, 국민주택 규모 이하)을 취득하여 구청에 주택임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록함 - 송파구 주택을 재건축 완료 후 양도할 예정임 ○ 질의내용 - 임대주택이 송파구 소재 주택의 비과세 판정시 주택수에 포함되는지 여부 - 송파구 소재 주택이 과세대상인 경우 1세대 3주택 중과 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 생략 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 이하 생략 3 ～ 9. 생략 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정) ② 생략 ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 “임대주택 등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003. 12. 30. 신설) ⑥ 이하 생략 ○ 서면5팀-89, 2008.01.14 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택수에 포함하는 것이며 , 2. 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우 로서 일반주택을 양도하는 경우에는 같은법 시행령 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임.