비상장주식의 평가방법

토지면적 등의 변경없이 건물만 구분등기 된 경우 개별주택가격은 개별주택공시가격을 기준으로 안분하여 각각 산정함

[회신] 1. 증여받는 해당 건물 및 그에 부수되는 토지에 대하여 시가에 해당하는 가액이 없어 「상속세 및 증여세법」제61조제1항의 규정에 따라 평가하는 경우로서, 귀 질의의 경우 토지는 같은 항 제4호에서 규정하는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격을 「상속세 및 증여세법」제61조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 안분하여 토지 해당가액을 산정한 후, 전체 토지면적에서 개별주택가격 해당 토지가 차지하는 비율을 각 증여받는 토지면적에 곱하여 산정한 면적의 합계를 개별주택가격 해당 토지면적으로 보아 각각의 비율에 따라 주택분 토지해당 가액을 산정하고, 그 외의 면적은 개별공시지가를 적용하여 평가하며, 2. 건물은, 개별주택가격을 「상속세 및 증여세법」제61조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액으로 안분하여 주택 해당가액을 산정하고 개별주택가격 공시에서 제외된 주택면적 및 주택 외의 건물을 같은 항 제2호를 적용하여 평가하는 것입니다. 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 모친 소유의 겸용주택을 2011년 12월 20일 건축물대장을 집합건물로 전환하여 2012년 3월 21일 지하1층, 1층,2층,3층,4층으로 구분하여 건물을 두 아들에게 각 층별로 구분하여 증여하였음 - 부수토지는 대지권으로 구분하지 아니하고 두 아들과 두 며느리에게 각 증여하였음 - 2011년도 개별주택공시가격은 297,000,000원(토지 70.19㎥, 건물 198.79㎥)임 - 2011년 12월 건축물대장이 전환되어 건물면적(전유+공유)이 225.9㎥로 변경되었음(주택 부수토지분은 대지권구분이 되지 않음) O 질의내용 - 증여일 현재 건축물대장 전환된 경우에도 전년도 주택공시가격 적용이 가능한지? - 증여일 현재 주택 토지면적은 건물총면적 대비 주택건물면적 기준으로 안분하는지? - 증여일 현재 주택공시가격을 납세지관할세무서장에게 평가의뢰 하여야 하는지? 2. 관련 법령 ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 (2010. 1. 1. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 (2010. 1. 1. 개정) 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2010. 1. 1. 개정) 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 주택 (2010. 1. 1. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (이하생략) ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】 ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙) 2. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지 (2009. 12. 14. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 부칙) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (2002. 12. 30. 신설) ② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ③ 법 제61조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)”이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 신설) 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액 (2010. 2. 18. 신설) 가. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2010. 2. 18. 신설) 나. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2010. 2. 18. 신설) 2. 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액 (2011. 7. 25. 개정) (이하생략)