상속재산의 평가방법

매매계약 이행중에 사망한 경우 상속재산가액은 양도대금 전액에서 상속개시 전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 상속재산의 가액으로 하는 것이나, 실제 양도를 목적으로 매매계약을 체결한 경우에 한하는 것임

[회신] 1.「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 같은법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가하는 것입니다. 2. 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 상속세 및 증여세법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 함)에서 상속개시 전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 하는 것이나, 실제 양도를 목적으로 매매계약을 체결한 경우에 해당하지 않는 경우에는 그러하지 않은 것입니다. 귀 질의의 경우는 당초 계약체결 경위, 계약금 및 중도금 등의 실제 수수상황 등에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 부동산의 표시 : 1) 성남시 00동 000번지 , 2) 서울시 중구 00동 00번지 - 피상속인은 매수자(법인) 및 매수자의 주주 소유인 건물의 임대료를 1988년 이후 11년간 지불하지 않아 대물변제조로 1999.6.11 피상속인이 생전에 부동산 을 특수관계자에게 매매계약서를 작성하고 소유권처분을 제한하는 차원에서 매매 예약가등기를 완료함. 따라서 계약서 작성당시 건강이 아무런 이상이 없는 상태에서 아들의 사망으로 인한 지분분쟁을 해결하기 위하여 정상적으로 매매예약된 것임. - 매매대금은 채권, 채무로 공제하는 금액에서 계약금 및 중도금 일부를 계약서 작성시 정산하였으며 중도금 및 잔금은 매수자의 임대료수입으로 정산하기로 하고 잔금정산 중 - 2006.8.30 피상속인 매도자 사망 - 피상속인의 사망으로 2007.2.26 상속인과 매수자 가등기설정권자와 잔금정산에 분쟁이 있어 2007.6.26 판결에 의하여 가등기권리자에게 소유권이전 등기함 - 위 1) 부동산 토지 및 건물 임대료는 매매예약가등기 시점부터 매수자인 법인의 수익으로 계상하고 법인명의로 부가가치세 및 법인세 신고납부함 - 위 2)부동산 토지에 대한 임대보증금은 토지매매계약서 작성시 정산하였고, 동 소재지 건물은 매수자(법인) 및 매수자의 주주 소유로서 건물임대차계약에 의하여 장기간(1975년부터) 임대료 등을 실질적으로 사용수익하였으므로 토지가 점유로 인한 시효취득 완성상태인 토지임 O 질의내용 - 위와같은 경우 상속재산가액은 어떻게 평가되어야 하는지 여부를 질의함 [갑설] 상속세 및 증여세법 기본통칙 7-0...2 규정을 적용하여 특별한 약정이 없는 한 민법상 매수자에게 부동산의 권리가 승계된 부동산이므로 매매계약서 작성당시의 매매금액을 상속재산가액으로 평가하여야 한다 [을설] 2006.8.30 사망당시 기준시가를 적용한 보충적평가방법을 적용하여 평가하여야 한다 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세 및 증여세법 제7조 【상속재산의 범위】 ① 제1조의 규정에 의한 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. ② 제1항의 규정에 의한 상속재산중 피상속인의 일신에 전속하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 이를 제외한다. O 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. O 상속세 및 증여세법 기본통칙 7-0…3 【부동산 매매계약 이행중인 재산의 상속재산 포함여부】 ① 상속개시전 피상속인이 부동산 양도계약을 체결하고 잔금을 영수하기 전에 사망한 경우에는 양도대금 전액(양도대금이 불분명한 경우에는 당해 부동산을 이 법의 규정에 의하여 평가한 가액으로 한다)에서 상속개시전에 영수한 계약금과 중도금을 차감한 잔액을 당해 상속재산의 가액으로 한다. ② 상속개시전 피상속인이 부동산 양수계약을 체결하고 잔금을 지급하기 전에 사망한 경우에는 이미 지급한 계약금과 중도금을 상속재산에 포함한다.