1세대 2주택 중과 여부 등

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택은 중과 판정시 주택수에 포함되지 아니하며, 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없는 경우 추계결정함

[회신] 1. 귀 질의의 경우 1세대가 경남 밀양시 상남면에 소재하는 A주택(기준시가 3억원 이하)과 서울특별시 서초구에 소재하는 B주택 중 A주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택 중과 대상에 해당하지 아니하므로 50% 중과세율이 적용되지 아니합니다. 2. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없는 경우 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하며, 위 2주택 중 20년 이상 소유한 B주택을 먼저 양도할 경우 장기보유특별공제율은 100분의 30을 적용합니다. 3. 한편, 조부로부터 자산을 증여받은 손자가 그 증여받은 자산을 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에 손자가 부담하는 증여세와 그 증여받은 자산을 다시 타인에게 양도함으로써 부담하는 양도소득세의 합계액이 조부가 직접 그 자산을 양도한 것으로 하여 부과하는 양도소득세보다 적은 경우에는 「소득세법」 제101조 제2항의 부당행위계산 규정이 적용되어 조부가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세하며, 이 경우 증여받은 자산에 대하여는 증여세를 부과하지 아니합니다. 다만, 증여받은 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 부당행위계산 규정이 적용되지 아니합니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부친은 경남 밀양시 상남면 소재 A주택(기준시가 3억원 이하)과 농지 및 서초구 잠원동 소재 B주택(거주한 사실 없음)을 소유하고 있음 ○ 질의내용 - A주택을 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택 중과 여부 - B주택의 취득당시 계약서가 없는 경우 취득가액 산정 방법 - B주택을 20년 이상 소유한 후 먼저 양도할 경우 장기보유특별 공제율 80%를 적용할 수 있는지 여부 - 부친소유의 A주택과 농지를 손자에게 증여 후 손자가 양도할 경우 양도소득세 과세 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 이하 생략 ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ～ ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정) ⑧ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다 . 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 생략 ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . (2008. 3. 21. 개정) 표1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | | 10년 이상 11년 미만 | 100분의 40 | | 11년 이상 12년 미만 | 100분의 44 | | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 48 | | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 52 | | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 56 | | 15년 이상 16년 미만 | 100분의 60 | | 16년 이상 17년 미만 | 100분의 64 | | 17년 이상 18년 미만 | 100분의 68 | | 18년 이상 19년 미만 | 100분의 72 | | 19년 이상 20년 미만 | 100분의 76 | | 20년 이상 | 100분의 80 | ③ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2 【장기보유특별공제】 (2008. 2. 22. 제목개정) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다 . (2008. 2. 22. 개정) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 생략 ② 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 제1항에 규정하는 특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 이 경우 당초 증여받은 자산에 대하여는 「상속세 및 증여세법」의 규정에 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하 생략