공익법인이 출연받은 재산으로 내국법인의 주식을 취득하는 경우 증여세 과세여부

임대료 환산방법 적용시 임대료란 임차인으로부터 실제 수입하는 금액을 말하는 것이며, 일정액으로 고정되어 있는 관리비 중 사실상 임차인이 부담할 관리비가 아닌 금액은 임대료에 포함됨

[회신] 1.「상속세 및 증여세법」제61조제5항의 규정에 따라 사실상 임대차계약이 체결된 부동산을 평가할 때 “임대료”란, 부동산을 임대하는 조건으로 임차인으로부터 실제 수입하는 금액을 말하는 것으로서 자기가 사용하거나 임대하지 않은 면적에 대한 적정임대료 상당액을 포함하지는 않는 것이며, 일정액으로 고정되어 있는 관리비 중 사실상 임차인이 부담할 관리비가 아닌 것으로 구분되는 금액과 건물 내 주차장으로서 임대인과 임차인의 계약에 따라 수입하는 주차료는 임대료에 포함하는 것입니다. 2.「상속세 및 증여세법 시행령」제54조제4항제4호 신설규정은 2012.2.2.이후 최초로 상속이 개시되거나 증여받은 것부터 적용하는 것입니다. 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 임대차 계약이 체결된 부동산을 증여하고자 하며, 매매사레가액 등 시가에 해당하는 가액은 없음 - 평가기준일이 속하는 월의 임대료는 60,000천원, 관리비 15,000천원 - 관리비 15,000천원 중에는 직접 지출되는 청소비, 경비비, 시설관리용역비 10,000천원이 포함되어 있으며 - 빌딩 주차장은 임차인 및 방문고객으로부터 받는 수입이 있음 - 또한, 위 건물에는 본인이 사용하는 사무실 및 임대하지 않고 있는 공실이 있음 O 질의내용 - 위와같은 경우 1. 본인이 사용하는 사무실과 공실에 대한 임대료 상당액을 계산하여 더하는지? 2. 임대료 등의 환산가액 적용시 적용하는 임대료는 관리비와 주차장 운영수입이 포함되는지? 3. 상증법 시행령 제54조 제4항 제4호 개정규정의 적용시기는? 2. 관련 법령 ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 (2010. 1. 1. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 (2010. 1. 1. 개정) 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2010. 1. 1. 개정) 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액 4. 주택 (2010. 1. 1. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ② 제1항 제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) ④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. ⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항 부터 제6항까지 및 제99조의 2를 준용한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】 (중간생략) ④ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제2항의 규정에 의한 순자산가치에 의한다. (2004. 12. 31. 개정) 1. 법 제67조 및 법 제68조의 규정에 의한 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 또는 출자지분 (2004. 12. 31. 개정) 2. 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴ㆍ폐업중에 있는 법인의 주식 또는 출자지분 (2004. 12. 31. 개정) 3. 평가기준일이 속하는 사업연도전 3년내의 사업연도부터 계속하여 「법인세법」상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 또는 출자지분 (2005. 8. 5. 개정) 4. 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제5호 가목에 해당하는 법인의 주식등 (2012. 2. 2. 신설) ⑤ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 의한다. (2003. 12. 30. 항번개정)